나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [8] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 107,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 308호

* 건물용도: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인일: 2020년 10월 23일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 해당층: 3층

* 전용면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

* 토지지분: 2.7787㎡ (약 0.84평)

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)

2. 입지조건

2.1. 교통

* 부산도시철도 2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

* 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 지역에 소재하고 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 을4 근저당권 (구포새마을금고, 2021년 04월 06일 접수, 채권 최고액 780,000,000원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 05월 26일

* 확정일자: 2025년 04월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 임차인 이 는 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰 시 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.3. 권리총액

* 말소기준권리를 포함한 등기부채권 총액은 865,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

* 본건이 위치한 이든타워팰리스는 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로, 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 대연역 역세권 지역으로, 유동인구 및 소비 잠재력이 있는 상권입니다.

4.2. 잠재 임대수익

* 전용면적 22.44㎡ (약 6.79평) 오피스텔 기준으로, 주변 임대 시세는 월 40만원에서 50만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대연역, 시내버스정류장 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 단지 인근에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당, 병원, 은행 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 상대보호구역으로 지정된 대연초등학교가 인접해 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5.3. 문화/여가시설

* (구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도시 지역의 특성상 접근 가능한 시설이 다수 있을 것으로 예상됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 감정가 대비 높은 편에 해당합니다.

6.2. 공실 위험

* 대연동 지역 내 오피스텔 공급량 및 경쟁률에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미확인

* 현재 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동의 대연역 인근에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차 완료 시 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 유의해야 할 사항입니다. 주변 시세 및 본 건의 입지 조건을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 2호선 대연역 초역세권 입지로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 2020년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 상업 및 생활 편의시설 풍부하여 주거 및 업무 환경 우수.

* 대연동 일대의 꾸준한 오피스텔 수요 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건의 감정가는 107,000,000원입니다.

* 인근 유사 오피스텔 매매 시세는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 시세 범위를 고려하고, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 경쟁적인 입찰 상황과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 105,000,000원 내외의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.