나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [5] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3900만원

토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

토지 지분: 3.62㎡ (약 1.09평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평) (전용면적)

건물 지분: 29.23㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구포새마을금고 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

건축물 사용승인일: 2020년 10월 23일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 도로로 차량 진출입이 가능하며, 주차 시설도 확보되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 04월 06일 접수된 구포새마을금고의 근저당권 (채권최고액 7억 8천만원) 입니다.

* 임차인 현황:

* 박은선 (전입/확정일자: 2021-05-06)

* 보증금: 1억 1천만원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사이든건설 (2020-11-12)

* 소유권이전: 김세훈 (2020-04-06)

* 근저당: 구포새마을금고 (2021-04-06, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 구포새마을금고 (2025-07-31, 657,211,070원) - 말소

* 등기부 채권 총액: 780,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대연동 지역은 경성대학교 및 부경대학교가 인접하여 대학가 상권이 형성되어 있으며, 대연역을 중심으로 오피스텔, 상가, 주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 오피스텔 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: 대연초등학교, 용문중학교, 경원고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 공원(평화공원 인근) 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 최근 도시재생 사업 추진 움직임이 있는 지역으로, 1인 가구 주거 환경 개선에 대한 노력이 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로 채권 총액이 높게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 대연역 인근에서 발생한 차량 사고(2026년 6월, 인도 돌진 사고)가 있었으나, 해당 사건은 특정 교차로에서 발생한 것으로 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나, 해당 지역의 교통 안전에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 대연역 초역세권이라는 입지적 장점과 소형 면적으로 인한 실거주 및 임대 수익 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대연역 도보 5분 이내 거리의 초역세권 입지.

* 2020년에 사용 승인된 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 기대.

* 1인 가구 및 소형 가구에 적합한 실용적인 면적.

* 주변 상권 및 대학가 인접으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 낙찰 후 인수 부담 없는 권리 분석.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 3900만원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔이 부산 남구 대연동 일대에서 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가(1억 3900만원)를 기준으로 하되, 경매 특성상 시세 대비 85% ~ 95% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 1천 8백만원 ~ 1억 3천 2백만원 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.