나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [2] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (2)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1, 이든타워팰리스 3층 302호

* 구 주소: 부산광역시 남구 대연동 1744-1

* 신 주소: 부산광역시 남구 수영로219번길 9 (대연동)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

* 건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구포새마을금고 (추정)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 건물 정보

* 건축년도: 2020년 10월 23일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하 1층, 지상 15층 건물 내 3층 302호

* 전용면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 총 건축면적 (건물 연면적): 4800.97㎡ (약 1452.6평)

* 건폐율: 79.57%

* 용적률: 976.71%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재, 부산도시철도 2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)

* 상대보호구역 (대연초등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사이든건설 (2020.11.12)

* 소유권이전: 김세훈 (2021.04.06, 매매)

* 근저당: 구포새마을금고 (2021.04.06, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 구포새마을금고 (2025.07.31, 657,211,070원) - 부산지방법원 동부지원 2025타경5653

* 주택임차권: 박 (2025.08.11, 120,000,000원) - 전입 2025.08.04, 확정 2025.08.04

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리는 2021년 4월 6일 접수된 구포새마을금고의 근저당권입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입/확정일자: 2025년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 확인됨.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 박 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 물건이 위치한 건물(이든타워팰리스) 내에는 업무시설 및 근린생활시설이 복합적으로 입점해 있을 가능성이 높습니다.

* 인근 지역 또한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상권 특성

* 대연역 인근의 역세권 입지로 유동인구가 기대되며, 주거 및 업무 기능을 모두 갖춘 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 공동주택 단지와 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 대형 마트, 병원, 은행 등 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

* 대연초등학교가 인근에 위치하며, 해당 구역은 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 임차인 박 씨는 대항력이 없으나, 전입 및 확정일자를 갖춘 임차인이므로 배당 절차에 따라 일부 변제가 이루어질 수 있습니다. (명도 시 잔존 채권 발생 가능성 확인 필요)

* 본 건은 공동담보물건으로, 채무자가 담보로 제공한 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 전체 채권액 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 상태

* 2020년 사용승인이므로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후화로 인한 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

6.3. 지역 제한

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구, 상대보호구역 등 도시계획에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 신축 오피스텔

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 부산도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

7.2. 깔끔한 권리관계

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 명확합니다.

7.3. 합리적인 감정가

* 감정가가 1억 5천 6백만원으로, 유사 지역의 오피스텔 시세 대비 합리적인 수준에서 투자가 가능할 것으로 보입니다.

7.4. 소액 투자 가능

* 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자자도 접근하기 용이합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자 매력이 높은 물건입니다. 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인의 배당 절차 및 최종 잔존 채권 발생 여부, 그리고 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 상세 조사가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 156,000,000원입니다.

* 본 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 건축 연도, 입지)의 이든타워팰리스 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준을 형성하고 있습니다.

* 일반적으로 신축 역세권 오피스텔의 경우, 감정가의 85% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

* 감안하여, 보수적으로 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본 물건의 정확한 현황 조사와 당시 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.