나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5667 [2] 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재""부산남부경찰서""남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지,소규모공동주택 및 업무시설(오피스텔),단독주택,근린생활시설
등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 6층 601호 및 6층 602호로서
외벽 : 화강석붙임 및 페인트마감등
내벽 : 벽지도배등
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,승강기설비,소방설비,도시가스에 의한 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 택지조성한 부정형 토지로서,공동주택 및 업무시설부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약3~4미터 정도의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이나 내역은 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
부동산 외벽 등에는 '2차 103동'으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5667 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층602호

건물 용도: 업무시설(오피스텔) / 실제 주거용

건축년도: 2019년

총 층수: 7층

해당 층: 6층

면적:

* 토지 면적: 56.42㎡ (약 17.07평)

* 건물 전용 면적: 83.85㎡ (약 25.37평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 220,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

* 토지: 남하향 완경사지에 택지를 조성한 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있으며, 북동측으로 폭 약 3~4미터의 막다른 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 대항력: 있음

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 20일

* 확정일자: 2021년 4월 8일

* 분석: 임차인 서 는 대항력 및 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금이 230,000,000원입니다. 이 금액은 본건의 감정가(220,000,000원)보다 높고, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 계산합니다.)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부산 남구 대연동은 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변에 부산남부경찰서, 각종 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 확보되어 있습니다.

* 오피스텔로서 실제 주거용으로 이용 중인 점은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 요인입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2025년 11월 11일 250,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(220,000,000원)보다 높은 수준으로, 시장에서 해당 물건에 대한 가치를 인정하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역(새부산유치원)으로 지정된 지역에 인접해 있습니다.

* 주요 시설: 부산남부경찰서가 인근에 위치하여 치안 관련 이점이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 서 의 보증금이 230,000,000원으로, 감정가보다 높으며 대항력을 갖추고 있어 인수될 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 실제 이용 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 사용되고 있어, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

* 건물 표기: 부동산 외벽 등에 '2차 103동'으로 표기되어 있어, 건물 동 표기 관련 혼선 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지 이용 계획이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 예원하이츠빌라2차 602호는 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로서, 입지, 교통, 생활 편의성은 양호한 수준입니다. 특히 최근 유사 물건의 매매 사례가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시장 가치를 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 액수는 본건의 가장 큰 쟁점 사항으로, 명확한 권리 분석과 함께 낙찰 후 인수될 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 주거용으로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 명도 관련 사항도 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 수요: 실제 주거용으로 이용되는 오피스텔로서, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

* 시장 가치 대비 저평가 가능성: 제공된 JSON 정보를 바탕으로 한 최근 거래 사례(250,000,000원)가 감정가(220,000,000원)보다 높아, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 JSON 정보에 따른 최근 매매가는 250,000,000원이며, 감정가는 220,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 안전한 투자를 위해서는 최소한 임차인의 보증금 수준 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 바람직할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례: 250,000,000원

* 감정가: 220,000,000원

* 임차인 인수 보증금 (잠재적): 230,000,000원

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.