나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1075 [2] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 114동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 신복리에 소재하는 동강아뜨리에 110동 1층 101호 및 114동 10층 1001호로서, 주위는 아파트단지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트조 경사스라브지붕 15층건내 110동 1층 101호 및 114동 10층 1001호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1) : 공동주택(아파트)으로 이용중임. 기호(2) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 북하향 완.중경사지로서, 공동주택(아파트)건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신복리 7-1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역 (2011-08-04)(신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-05-25)(중로3- 49호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 신복리 7-5 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역 (2011-08-04)(신복지구(주거형)), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-28)(소로2- 245호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1075 (2)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 114동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

토지 지분: 58.97757㎡ (약 17.84평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 사천시 용현면 신복리에 소재하며, 주위는 아파트단지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (을15, 채권액 금74,800,000원).

등기부 요약:

* 소유권 이전: 갑6 (2013-06-25 강봉수), 갑7 (2016-12-22 미국), 갑8 (2024-04-30 신혜진)

* 근저당: 을15 (2024-04-30 국민은행, 말소기준권리)

* 가압류: 갑9 (2025-04-08 KB국민카드), 갑10 (2025-04-10 롯데카드), 갑11 (2025-07-28 서울신용보증재단), 갑12 (2025-07-30 흥국생명보험) - 모두 말소 예정.

* 임의경매: 갑13 (2025-12-05 국민은행, 말소 예정).

총 등기부채권액: 156,436,276원.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 신행숙 (신 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2026-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 신 은 대항력이 없어 보증금 1,000만원은 배당을 통해 회수해야 하나, 배당 순위에 따라 전액을 받지 못할 수 있음. 전입일자 및 확정일자가 미상이므로 주의가 필요함.

1.3. 주거환경 및 생활 편의시설

주변 시설: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에는 농경지 및 임야 등이 분포함. 주변에는 사천초등학교, 사천고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 사천농협연합하나로마트와 같은 편의시설 이용이 가능함.

교통: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되며, 북측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 114동 10층 1001호임.

마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창 구조임.

설비: 제반 위생 설비, 급·배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

주차: 총 845대의 주차 공간을 확보하고 있음 (지상: 410대, 지하: 435대 - *총괄표제부 JSON 기준, 아파트 정보 제공 내용과 상이할 수 있음*). (총괄표제부 JSON의 총 주차대수 845대를 사용, 아파트 정보의 410대와 차이).

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있음.

사용승인일: 2005년 5월 18일.

1.5. 잠재적 리스크

비행안전구역: 본 건은 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음. 이는 사천 공군기지 주변의 고도 제한 완화 정책과 관련이 있으나, 구체적인 영향은 추가 확인이 필요함.

임차인 인수 위험: 대항력 없는 임차인 신 의 경우, 보증금 1,000만원 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 전입/확정일자 미상으로 인해 권리 파악에 더욱 주의가 요구됨. 그러나 대항력이 없어 낙찰자에게 직접 인수되는 부담은 없음.

건축물 노후도: 2005년 사용승인된 건물로, 약 21년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

시설물 관리: 아파트 단지 내 주차대수 정보(총괄표제부 845대 vs 아파트 정보 410대)에 차이가 있어, 실제 이용 시 불편함이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 용현면에 위치한 동강아뜨리에 아파트 114동 10층 1001호로, 법적으로 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 부동산임. 주위 환경은 아파트 단지와 자연 녹지가 혼재된 지역으로, 단지 내 편의시설 및 인근 교육시설, 상업시설 접근성 또한 보통 수준을 보임. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 개발 제한 등의 영향을 고려할 필요가 있음. 임차인 신 은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 보증금 회수 과정에 대한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰 시 권리상의 문제는 발생하지 않음.

실거주 적합성: 일반적인 아파트 평형으로, 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호하여 실거주 목적으로도 적합함.

시세 대비 낮은 감정가: 감정가(124,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.97㎡ 기준 2026년 6월 93,000,000원)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(84.97㎡)의 해당 아파트가 2026년 6월 12층에서 93,000,000원에 거래된 사례가 있음. 감정가는 124,000,000원이지만, 실거래가를 바탕으로 약 95,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 본건은 인수 보증금이 없어, 실거래가 수준을 참고하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.