나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31187 [2] 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 1125-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 경상남도 진주시 상평동 소재 "하이트진로산업 진주공장" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소 규모 공장, 숙박시설, 음식점 등이 소재하고 있음. 기호(2) : 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 소재 "사봉마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주유소, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 유사사다리형 토지로 현황 "주유소부지" 기호(2) : 부정형 토지로 현황 "근린생활시설 및 창고부지"임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 현황 폭 약4m내외 포장도로 및 남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) : 남측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2) : 계획관리지역(2012-07-19), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1)지상에 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ) 및 제시외 기름탱크 2식 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 주유기 1대 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감, 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(3-2) 일반철골구조 슬래브지붕(현황 "판넬지붕") 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬 및 강판잇기, 일부 무벽체.

이용상태

기호(3-1) : 제2종근린생활시설(3개호 / 외부표기 : 사봉삼거리 자동차정비, 문화이동식전통가옥, 건우중기) 기호(3-2) : 공장

설비내역

기호(3-1) : 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄷ) 및 제시외 크레인 2식 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄷ'), 및 제시외 기계기구(감정서상 'a 크레인2식') 매각 포함.
-목록3-2건물의 지붕은 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '판넬지붕'인바 현황기준으로 평가함.
-목록2지상에 다수의 이동식 주택은 평가 및 매각 제외함.
-대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31187 (2)

소재지: 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 1125-5

용도: 근린시설

감정가: 1,063,769,320원

토지면적: 2163.00㎡ (약 654.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 522.08㎡ (약 158.0평)

건물 제시외면적: 33.80㎡ (약 10.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주금산농업협동조합

총 등기부채권액: 1,105,000,000원

건물 구조: 목록 3-1 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 목록 3-2 일반철골구조 슬래브지붕(현황 판넬지붕) 단층

주요 이용 현황: 목록 3-1 제2종근린생활시설 (자동차정비, 이동식전통가옥, 중기 관련 업종 등), 목록 3-2 공장

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 소재 "사봉마을" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 주유소, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하고 있습니다. 또한 "하이트진로산업 진주공장" 남동측 인근으로도 연계됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건(기호1)은 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있으며, 본건(기호2)은 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

* 기호(2) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 주변은 공업 시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (토지 을16, 건물 을10)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (기재된 권리들은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박창욱

보증금: 5,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-29

대항력: 있음

* 임차인: 손성호

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2017-06-05

확정일자: 2025-09-10

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항:

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, '인수 보증금 합계'가 0원이라 할지라도 잔여 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 면밀한 권리 분석 및 명도 계획을 수립해야 합니다.

* 매각물건명세서 상 '대항력 주의 요함' 문구를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 업종 특성: 본건은 제2종 근린생활시설 및 공장으로 이용 중이거나 이용 가능한 복합 용도의 물건입니다. 주변에 소규모 공장, 주유소 등이 위치하여 관련 업종 또는 물류, 창고 등 산업 활동에 적합한 입지입니다.

* 지역 특성: 사봉면은 진주시 외곽 지역으로, 농업 활동과 소규모 산업 활동이 공존하는 지역입니다. "하이트진로산업 진주공장" 인근에 위치하여 관련 산업 생태계 내에서의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 건은 주로 근린생활시설 및 공장으로 활용되는 지역에 위치해 있어, 일반 주거지의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 가장 가까운 편의시설은 "사봉마을" 인근에 위치할 것으로 예상되며, 자세한 정보는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 박창욱, 손성호 모두 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당을 받지 못할 경우 잔여 보증금의 인수 가능성이 있으므로 철저한 권리 분석과 함께 명도 계획을 수립해야 합니다.

* 매각 포함 제시외 물건: 감정서상 'ㄷ' 제시외 건물 및 'a 크레인 2식'이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 별도의 처리 또는 관리 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 목록 3-2 건물의 지붕이 공부상 슬래브지붕이나 현황 판넬지붕으로 평가되었습니다. 이는 향후 유지보수 시 현황을 기준으로 처리해야 함을 시사합니다.

* 매각 제외 물건: 목록 2 지상 다수의 이동식 주택은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이는 해당 물건의 이전 또는 처리에 대한 문제를 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주지원 2025타경31187 (2) 사건의 토지/건물 일괄 매각 대상인 근린생활시설 및 공장입니다. 감정가는 10억 6천만원대이며, 토지 면적 2163㎡ (약 654.3평)와 건물 면적 522.08㎡ (약 158.0평)를 포함합니다. 입지상으로는 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 등기는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 잔여 보증금 인수 가능성을 포함한 면밀한 검토와 함께 명도 계획 수립이 필수적입니다. 제시외 건물 및 기계기구 포함, 건물 지붕 현황 차이, 매각 제외 이동식 주택 등 고려해야 할 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 활동 적합성: 근린생활시설 및 공장 용도로 활용 가능하며, 주변 소규모 공장 및 "하이트진로산업 진주공장"과의 연관성을 고려할 때 산업 활동에 필요한 시설 투자 또는 운영에 유리할 수 있습니다.

* 토지 규모: 약 654평에 달하는 비교적 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 통합적인 개발 또는 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원으로 산정되었으므로, 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 물건의 포함 및 제외, 건물 현황 차이 등의 리스크 요소를 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 및 수리 예상 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 후 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가 1,063,769,320원을 기준으로 하여, 리스크 요인들을 감안한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.