나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31245 [2] 경상남도 하동군 진교면 진교리 601-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 경상남도 하동군 진교면 남양마을회관 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 기호2) 경상남도 하동군 진교면 진교리 민다리체육공원 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음. 기호3) 경상남도 하동군 진교면 진교리 진교초등학교 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 급경사지로서 현황 자연림(일부 도로 등)임. 기호2) 부정형 완경사지로서 현황 묵전임. 기호3) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.

인접 도로상태

기호1) 북서측 본건 일부는 현황 농로(약2-2.5m 내외)임. 기호2) 맹지임 기호3) 북측으로 노폭 약5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호2) - 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3) - 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-07)(소로3-9호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-29)(진교고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-29)(진교중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 시멘트벽돌조 스레트지붕(현:강판지붕) 단층 건으로서 외벽 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 새시창호

이용상태

기호 4) 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호4) 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠이 소재함. - 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 없을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31245 (2)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 601-1

용도: 전 (밭)

감정가: 10,846,000원

토지면적: 493.00㎡ (약 149.13평)

토지감정요항표 요약:

기호1) 경상남도 하동군 진교면 남양마을회관 북동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 부정형 급경사지로 현황 자연림(일부 도로 등)임. 북서측 본건 일부는 현황 농로(약 2-2.5m 내외)임. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

기호2) 경상남도 하동군 진교면 진교리 민다리체육공원 서측 인근에 소재하며, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음. 부정형 완경사지로 현황 묵전임. 맹지임. 계획관리지역, 가축사육제한구역임.

기호3) 경상남도 하동군 진교리 진교초등학교 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음. 사다리 평지로 현황 단독주택 부지임. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진교고등학교, 진교중학교), 절대보호구역(진교초등학교 및 병설유치원)임.

건물감정평가요항표 요약:

기호4) 시멘트벽돌조 스레트지붕(현:강판지붕) 단층 건으로서 단독주택으로 이용 중이며, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

매각대상: 토지매각 (건물은 매각물건에 포함되지 않을 수 있음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 진교면에 위치하며, 기호1, 2는 농경지 및 자연림 지역에 인접해 있고, 기호3은 진교초등학교 북측 인근으로 단독주택 밀집 지역에 위치함.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근까지 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

진교초등학교, 진교중학교, 진교고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음. 인근 지역은 자연 녹지 및 농경지가 분포하고 있어 조용한 생활 환경을 제공함.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

말소기준권리: 하동군 압류 (접수일자 2016-02-25)

* 말소기준권리보다 선순위 권리:

* 채규협 (소유권이전, 1965-06-30)

* 채남석 (소유권이전, 2008-08-05)

* 유화정 (소유권이전, 2013-07-15)

* 류진영 (소유권이전(증여), 2017-11-20)

* 말소기준권리보다 후순위 권리:

* 국제종합기계주식회사 근저당 (2022-05-12, 150,000,000원, 말소)

* 주식회사티와이엠 임의경매 (2025-09-22, 150,000,000원, 말소)

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요: 별도 기재 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건의 소재지는 주로 농경지, 자연림, 단독주택이 혼재하는 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 곳임. 기호3 토지는 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 일부 개발 가능성이 있으나, 전반적인 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 진교초등학교, 진교중학교, 진교고등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함. 그 외 생활 편의를 위한 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

5.2. 주거환경

주위 환경이 농경지, 자연림 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음. 기호3 토지는 단독주택 부지로 이용되고 있어 관련 생활 인프라가 일부 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 용도가 "전"으로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적임. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 함. (관련 법규: 농지법)

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

기호1, 2, 3 토지 각각 보전관리지역, 계획관리지역, 도시지역(제2종일반주거지역) 등으로 용도지역이 상이하며, 가축사육제한구역, 산지, 교육환경 보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재함. 토지 이용 시 해당 제한사항을 면밀히 검토해야 함.

6.3. 토지 형태 및 경사도

기호1 토지는 급경사지, 기호2 토지는 완경사지로 현황 자연림 및 묵전 상태임. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 요인임.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 10,846,000원임. 토지 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생하므로 주의가 필요함. 토지별로 급경사, 맹지, 자연림, 묵전 등 활용에 제약이 될 수 있는 요인이 있으며, 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로 사전에 면밀한 검토가 요구됨. 기호3 토지는 단독주택 부지로 이용되고 있으며, 주변에 교육 시설이 있어 지역 생활권 형성에 일부 기여할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 취득 가능성

본건은 농업 경영 또는 농지 취득 자격이 있는 경우, 상대적으로 저렴한 감정가로 토지 확보가 가능할 수 있음.

8.2. 다양한 토지 이용 현황

토지가 자연림, 묵전, 단독주택 부지 등 다양한 형태로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 활용 방안 모색이 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정

본건은 인수할 보증금이 없으며, 감정가는 10,846,000원임. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율, 토지 이용의 제약성, 농지취득자격증명 필수 제출 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함. 일반적인 경매 절차상, 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있음.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% 수준인 약 7,592,000원 ~ 감정가 수준인 10,846,000원 범위 내에서 결정될 가능성을 예상함.

9.2. 주의사항

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수가 발생하므로, 입찰 참여 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 진행할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.