나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31245 [3] 경상남도 하동군 진교면 진교리 641-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 경상남도 하동군 진교면 남양마을회관 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 기호2) 경상남도 하동군 진교면 진교리 민다리체육공원 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음. 기호3) 경상남도 하동군 진교면 진교리 진교초등학교 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 급경사지로서 현황 자연림(일부 도로 등)임. 기호2) 부정형 완경사지로서 현황 묵전임. 기호3) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.

인접 도로상태

기호1) 북서측 본건 일부는 현황 농로(약2-2.5m 내외)임. 기호2) 맹지임 기호3) 북측으로 노폭 약5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호2) - 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3) - 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-07)(소로3-9호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-29)(진교고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-29)(진교중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 시멘트벽돌조 스레트지붕(현:강판지붕) 단층 건으로서 외벽 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 새시창호

이용상태

기호 4) 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호4) 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠이 소재함. - 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 없을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함.
-토지 지상으로 인접필지와 걸쳐 소재하는 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외.
-건물의 공부상 면적 등과(22.48㎡, 스레트지붕) 실측사정 면적(52.5㎡, 강판지붕)이 상이하나 실측사정 면적을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경31245 (3)

1.2. 소재지

경상남도 하동군 진교면 진교리 641-4

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

37,527,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

* 건물 면적: 22.48㎡ (공부상, 약 6.80평) / 52.5㎡ (실측사정, 약 15.88평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 기호1 토지: 경상남도 하동군 진교면 남양마을회관 북동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

* 기호2 토지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 민다리체육공원 서측 인근에 소재하며, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

* 기호3 토지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 진교초등학교 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호1 토지: 북서측 본건 일부는 현황 농로(약 2-2.5m 내외)입니다.

* 기호2 토지: 맹지입니다.

* 기호3 토지: 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지

* 기호2 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 기호3 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(진교고등학교, 진교중학교), 절대보호구역(진교초등학교 및 병설유치원)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 3월 26일자 사천시의 압류(갑5) 또는 2022년 5월 12일자 국제종합기계주식회사의 근저당권(을3)입니다. 경매개시결정(2025년 9월 22일)은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 하동군 진교면 지역의 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 진교면 진교리 486-1번지 소재 '스위트캐슬'(2024년 준공, 다세대, 32.40㎡)의 경우, 2025년 10월 실거래가 11,000만원(3.3㎡당 약 1,121만원) 및 10,500만원(3.3㎡당 약 1,069만원)에 거래되었습니다. 이는 신축 건물의 높은 시세를 반영합니다.

* 진교면 진교리 429-5번지 소재 '삼영'(1991년 준공, 연립다세대, 70.52㎡)의 경우, 2024년 2월 실거래가 3,200만원(3.3㎡당 약 150만원)에 거래되었습니다. 이는 건축 연도가 오래된 건물의 시세를 보여줍니다.

본 건은 단독주택으로, 건축 연도가 1966년으로 오래되었으며, 건물 면적 차이 등 특이사항을 고려할 때, '삼영'의 거래 사례가 면적 대비 시세 면에서 참고할 만하나, 본 건의 감정가는 토지 면적을 고려하면 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 진교초등학교, 진교중학교, 진교고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 진교면 소재지의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경시설: 주위 환경은 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

5.2. 혐오시설

본 물건지 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 실측 면적 상이

건물의 공부상 면적(22.48㎡, 스레트지붕)과 실측사정 면적(52.5㎡, 강판지붕)이 상이하나, 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다. 이는 추후 건축물대장과의 불일치 문제, 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 토지 경계 문제

제시외 건물(감정서상 'ㄱ')은 매각에 포함되나, 토지 지상으로 인접 필지와 걸쳐 소재하는 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이로 인해 향후 토지 경계 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

기호1, 2 토지는 보전관리지역, 준보전산지, 계획관리지역으로 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 기호3 토지는 주거지역이지만, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 다양한 법규 적용을 받습니다.

6.4. 건축물 노후화 및 지붕 재질

건물의 사용승인일이 1966년으로 노후화가 상당하며, 공부상 스레트지붕은 석면 함유 가능성이 있어 철거 시 별도 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 실측 기준으로는 강판지붕으로 평가됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면에 소재한 단독주택으로, 102㎡의 토지와 실측 52.5㎡의 건물로 구성되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 건물과 공부상의 면적 차이, 매각 제외되는 제시외 물건으로 인한 잠재적 경계 분쟁 가능성, 건축물의 노후화 등은 주의가 필요한 부분입니다. 일부 토지는 산림 지역에 속해 개발에 제한이 있을 수 있으나, 주거지역에 접한 토지는 단독주택 부지로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진교면 지역 내 주택 부지 확보 기회로, 특히 수리 후 거주 또는 소규모 임대를 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 건축물대장과의 차이, 매각 제외 물건 등 리스크 요소를 고려하여 합리적인 가격에 취득 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 지역 개발 상황 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려한 장기적 관점에서의 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 37,527,000원입니다. 주변 유사 연립다세대(삼영, 1991년 준공)의 3.3㎡당 시세가 약 150만원 수준임을 감안할 때, 토지 102㎡(약 30.86평)의 가치는 단순 계산 시 약 4,600만원 이상으로 추정될 수 있습니다. 그러나 본 건은 건축물이 노후화되었고, 공부와의 면적 차이, 제시외 건물 관련 문제 등 여러 리스크 요소를 가지고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% 수준 (약 30,000,000원)

* 적정가 고려 시: 감정가 수준 (약 37,500,000원)

종합적으로, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 37,500,000원 범위 내에서, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 추가적인 정보를 확인한 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.