나이스옥션 법원경매 진주 2025타경752 [3] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-166 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 삼동면 물건리에 위치하며 주위는 단독주택 및 팬션 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 완경사지내 부정형의 토지로 주거나지임.
기호 2, 3: 완경사지내 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
기호 2, 3: 본건이 폭 약 4미터 내외의 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관관리지역<남해군 경관 조례>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(집중개발형)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경752 (3)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-166

용도: 도로

감정가: 31,124,000원

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새남해새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 남해군 삼동면 물건리에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택 및 펜션 등이 형성된 지역입니다. 아름다운 해안가와 인접해 있으며, 천연기념물 제150호인 물건리 방조어부림과 독일마을 등 주요 관광지와 가까운 입지입니다.

* 교통상황

본건이 소재하는 지역 내 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재하여 접근로로 이용 가능합니다.

* 형태 및 이용상태

해당 토지는 완경사지 내 부정형의 토지로, 현재 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 접해 있으며, 본건 토지 역시 폭 약 4미터 내외의 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 해안경관관리지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(집중개발형)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도 및 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 새남해새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

등기부요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 내용이 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 이 외의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 및 압류, 가압류로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 채권 총액

등기부채권 총액은 1,203,086,933원입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 현재 임차인이 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 남해군 삼동면 물건리는 자연경관이 수려하며, 특히 독일마을, 물건리 방조어부림 등 관광 명소가 인접하여 관광객 유치가 활발한 지역입니다. 상업 시설보다는 펜션, 단독주택 등 주거 및 관광 관련 시설이 주를 이루고 있으며, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 물건 자체의 용도가 '도로'이므로 직접적인 상업 활동보다는 관광객 또는 지역 주민의 접근성 확보에 중점을 둔 입지로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주요 관광지 인접

본 물건지는 300년 된 해안 방풍림인 물건리 방조어부림(천연기념물 제150호)과 이국적인 독일마을이 인근에 있어 관광객이 연중 찾는 지역입니다.

* 자연환경

해안가와 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 바다와 숲이 어우러진 산책로 등이 잘 조성되어 있습니다.

* 편의시설

면 소재지나 인근 읍내에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 위치할 것으로 보이며, 물건리 내에는 지역 주민 및 관광객을 위한 식당, 카페 등이 있습니다.

* 교통

남해군 외곽 지역으로 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 자가용 이용 시 주변 관광지로의 접근성은 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미소멸 권리 가능성

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 내용이 있어, 지상권이 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 용도 제한

물건의 용도가 '도로'로 지정되어 있어, 일반적인 토지 개발 또는 건축 행위에는 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한

보전관리지역, 해안경관관리구역 등 다양한 용도 제한 규제가 적용되어 있어, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미상 임대 관계

인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 향후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

* 채무 총액 대비 감정가

등기부채권 총액이 감정가에 비해 상당히 높아, 채무 변제를 위한 경매 절차임을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 유명 관광지인 독일마을 및 물건리 방조어부림 인근에 위치한 도로 부지입니다. 아름다운 자연경관과 관광 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있어 잠재적인 가치가 있으나, '도로'라는 용도와 다수의 토지이용계획상 제한, 그리고 미확인 지상권 등 권리상 인수 부담 가능성이 존재하는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광 중심 지역 입지

남해를 대표하는 관광지인 독일마을과 물건리 방조어부림에 인접하여 관광객 유동인구가 많아 접근성이 좋은 지역입니다.

* 자연환경

바다와 숲이 어우러진 쾌적한 자연환경을 자랑하며, 이는 지역의 가치를 높이는 요소입니다.

* 관광객 접근로로서의 활용 가능성

물건 자체의 용도가 도로이므로, 주변 관광지나 시설로의 접근성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 31,124,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 앞서 언급된 권리 분석상 미소멸 가능성이 있는 지상권, 토지이용계획상의 제한, 그리고 도로라는 용도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 가치, 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토한 후, 감정가 이하 또는 그 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.