나이스옥션 법원경매 진주 2025타경752 [2] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-161 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 삼동면 물건리에 위치하며 주위는 단독주택 및 팬션 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 완경사지내 부정형의 토지로 주거나지임.
기호 2, 3: 완경사지내 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
기호 2, 3: 본건이 폭 약 4미터 내외의 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관관리지역<남해군 경관 조례>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(집중개발형)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경752 (2)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-161

용도: 도로

감정가: 10,912,000원

토지면적: 101.00㎡ (약 30.55평)

토지지분: 88.0013㎡ (약 26.62평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새남해새마을금고

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용

1.2. 입지조건

* 경상남도 남해군 삼동면 물건리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 펜션 등으로 형성된 지역입니다.

* 본건이 소재하는 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지는 완경사지에 위치한 부정형 토지로, 본건(기호 2, 3)은 현재 도로로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태는 본건이 폭 약 4미터 내외의 도로로 이용되고 있으며, 기호 1 토지의 경우 동측으로 약 4미터 내외의 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(집중개발형)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 4월 8일 접수된 새남해새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 2021년 9월 16일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권 (을6) 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상으로는 지상권이 해당될 수 있으나, 관련 내용이 구체적으로 기재되어 있지 않습니다.

* 특이사항:

* 본 건은 토지 지분 매각이므로, 낙찰자는 해당 토지의 일부 공유자가 됩니다.

* 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다. 즉, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 수 있습니다.

* 해당 물건은 공동담보로 제공된 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

* 본 물건은 '도로'로 이용 중인 토지의 지분으로, 직접적인 상업적 가치보다는 인근 토지 이용과의 연관성이 중요합니다.

* 주변이 단독주택 및 펜션 등으로 형성되어 있어, 지역 주민 또는 관광객을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

* 물건리 일대는 '물건방조어부림'과 같은 천연기념물 및 독일마을, 원예예술촌 등 관광 명소가 있어 관광객의 왕래가 있습니다. 이는 해당 도로가 이러한 시설로의 접근로로 이용될 경우 가치가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 소재지는 남해군 삼동면 물건리로, 자연경관이 비교적 양호한 지역으로 판단됩니다.

* 주변에 단독주택과 펜션이 분포하고 있어 주거 및 관광 관련 시설이 존재합니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 남해군 삼동면은 독일마을, 원예예술촌, 물건방조어부림 등 다양한 관광자원을 보유하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 소유권 분쟁의 가능성이 있습니다. 낙찰자는 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 되므로, 토지 이용 및 관리에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고 제도로 인해 최고가로 낙찰받더라도 최종적으로 소유권을 확보하지 못할 위험이 있습니다.

* 도로로 이용 중인 토지의 지분 소유권이므로, 도로로서의 이용 가치 및 법적 권한, 책임 소재 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 해안경관관리구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 규제 지역에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 본 물건은 도로 부지의 지분으로, 만약 해당 도로가 주변 토지의 개발이나 접근성에 필수적인 역할을 한다면 전략적 가치를 가질 수 있습니다.

* 주변 관광지(독일마을, 원예예술촌 등)와의 연계성을 고려할 때, 해당 도로가 관광객 접근에 중요한 역할을 한다면 소유권을 확보하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 토지 자체의 감정가는 10,912,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 지분 투자로서 접근해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 지분매각이며, 도로로 이용 중인 토지라는 점, 그리고 공유자우선매수신고 가능성이 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 감정가는 10,912,000원입니다.

* 인수할 임차보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 10,912,000원 ~ 15,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.