나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12823 [1] 경상남도 창녕군 장마면 동정리 528-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2024.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②는 경상남도 창녕군 장마면 동정리 소재 "동정삼거리" 남성측 인근에 위치하는
토지로서, 주위는 공장, 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,② 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 상황을 고려시 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호 ①,②는 2필지 일단의 사다리형 토지로서 "공업용 건부지" 상태임.

인접 도로상태

기호 ①,② 남서측으로 노폭 6미터 내외의 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

계획관리지역, 성장관리계획구역(장마3(산업형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ②

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물, 제시외 구축물 소재하여
개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을
미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기
바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①,②는 2필지 일단의‘공업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의
관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ③ : 철골조 판넬지붕 단층 건으로
벽 체 : 샌드위치판넬 잇기 마감.
바 닥 : 에폭시 도장 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ④ : 철골조 슬래브지붕 3층 건으로,
외 벽 : 샌드위치판넬 잇기 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
바 닥 : 타일 및 장판지 깔기 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 ③ : "공장" 상태임.
- 기호 ④ : "공장(사무실)" 상태임.

설비내역

- 기호 ③ : 제반 급배수, 냉동저온저장설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ④ : 제반 급배수, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

기호 ④ 옥상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측
사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되더라도 건물의 소재 위치 상 토지에
미치는 영향은 없을 것으로 판단되오니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ④ 옥상에 소재하는 옥탑(계단실, 약13.3㎡)은 건물의 성격 상 기호 ④에 포함하여
평가하였으니 참고하시기 바람.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

"토지 감정평가요항표" 참고.

토지의 상황

"토지 감정평가요항표" 참고.

건물의 구조 및 현상

"건물 감정평가요항표" 참고.

기계/기구의 현상

냉동저온저장고설비, 자동포장시스템설비, 가스치환포장기, 프로컷터(식품가공기계절단기)
로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기계기구 기호 ⑤,⑥은 현장조사시 제시목록 내역과 일부 불일치하는 부분이 있어‘기계기구
감정평가명세표‘ 상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 4-1) 및 구축물(1-2) 매각 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함. [목록 1,2] 2필지 일단의 '공업용 건부지'로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가함. [목록 4] 옥상에 소재하는 옥탑(계단실, 약13.3㎡)은 건물의 성격 상 목록4에 포함하여 평가함. [기계기구] 기호 ⑤,⑥은 현장조사시 제시목록 내역과 일부 불일치하는 부분이 있어 '기계기구감정평가명세표'상 비고란에 부기함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12823 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 장마면 동정리 528-3

토지면적: 2391.00㎡ (약 723.4평)

건물면적: 1270.00㎡ (약 384.1평)

감정가: 1,385,918,000원

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 특이사항 및 포함 물건

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 4-1) 및 구축물(1-2) 매각 포함.

공장및광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함 (기호 ⑤,⑥).

기호 ③은 철골조 판넬지붕 단층 공장, 기호 ④는 철골조 슬래브지붕 3층 건물(공장/사무실)로 이용 중.

기호 ④ 건물 옥상의 옥탑(계단실, 약 13.3㎡)은 건물 성격상 기호 ④에 포함 평가.

기계기구 중 일부(기호 ⑤,⑥)는 제시목록과 불일치하는 부분이 있어 감정평가서 비고란에 부기됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창녕군 장마면 동정리 소재 "동정삼거리" 남서측 인근에 위치.

주위는 공장, 마을 취락, 농경지 등이 혼재하여 전반적인 환경은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

물건지에 접한 남서측으로 노폭 6미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재하여 차량 이용이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역(장마3(산업형)), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을18)임.

3.2. 등기 현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정 이력이 확인됨.

매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없음 (단, 대항력 있는 임차인 주의).

등기부채권 총액은 약 1,516,271,523원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권경인

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2017-12-11

대항력: 있음

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원으로 신고되어 있으나 실제 인수 여부 및 대항력의 영향에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 임차인: 하군조

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-10-25

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보임.

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 임차인 권경인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 0원으로 신고되었더라도, 대항력 있는 임차인의 존재는 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로, 해당 임차인과의 명도 협의 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 공업용 건부지로 활용되고 있으며, 주변에 공장 및 농경지가 혼재된 산업단지 또는 공업지역 인근의 입지를 가짐.

주요 용도가 공장으로서, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 지님.

5. 생활정보

소재지 인근 마을 취락의 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 판단됨.

인근 지역에 대한 상세한 생활 정보는 추가 조사가 필요하나, 농업 지역과 공업 시설이 혼합된 특성을 가짐.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

권경인 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 제시외 건물 및 기계기구 포함

매각 대상에 포함된 제시외 건물, 구축물 및 기계기구의 상태나 가치에 대한 정확한 파악이 필요하며, 철거 또는 활용 계획 수립 시 관련 비용을 고려해야 함.

6.3. 토지 이용 규제

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 시설 확장에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 공장으로, 토지 및 건물, 기계기구 일괄 매각 대상임.

다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 대항력 있는 임차인(권경인)의 존재는 명도 및 권리 분석 시 가장 주의해야 할 요소로 판단됨.

산업 용도로서의 가치를 지니고 있으나, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 산업 시설로서의 가치

토지와 건물의 연면적이 상당하여, 정상적인 공장 운영 또는 신규 시설 구축에 적합한 규모를 갖춤.

8.2. 일괄 매각의 이점

공장 운영에 필요한 기계 및 기구가 포함 매각되어, 즉시 운영을 원하는 투자자에게는 초기 설비 투자 비용을 절감할 수 있는 기회가 될 수 있음.

8.3. 관리 지역 입지

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으며, 산업 활동을 위한 토지 이용에 유리한 환경을 가짐.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,385,918,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 물건 포함 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인 권경인과의 명도 협상을 위한 별도 비용이나 잠재적 손실 가능성을 감안해야 합니다.

이에 따라, 감정가를 기준으로 약 10% ~ 20% 수준의 할인율을 적용한, 1,100,000,000원 ~ 1,250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 및 기계 상태 확인, 임차인 권경인과의 실질적인 협상 가능성 검토, 주변 부동산 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.