나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경841 [2] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 산23-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①~④는 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '창서마을회관' 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①까지 차량접근 가능, 기호 ②,③,④까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을
고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '전' 상태임.
- 기호 ②,③,④ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '토지임야' 및 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 북측으로 노폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로, 서측으로 노폭 8미터
내외의 아스콘 포장도로 각각 소재함.

- 기호 ②,③,④ : 지적도 상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.


- 기호 ②,③,④

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 본건 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적
측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수
있으니 참고하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 지적도상 맹지임. 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함. 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경841 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 산23-3

용도: 임야

감정가: 82,737,000원

토지면적: 2853.00㎡ (약 863.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '창서마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락 및 농경지가 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 기호 ① 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호 ②, ③, ④ 토지는 차량 접근이 불가능한 상황입니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태:

- 기호 ①: 본건 북측으로 노폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로, 서측으로 노폭 8미터 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

- 기호 ②, ③, ④: 지적도상 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호 ①: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

- 기호 ②, ③, ④: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 채권자: 영산농업협동조합

* 권리분석 요약:

- 말소기준권리: 2021년 3월 23일자 영산농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

- 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 압류 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없으며, 지상권 개요 등도 확인되지 않았습니다.

* 토지 등기부 요약:

- 소유권 변동: 다수의 소유권 이전 및 증여 기록이 확인됩니다.

- 주요 권리: 근저당권, 다수의 가압류, 압류 등이 등기되었으며, 이들 권리가 경매 신청인인 영산농업협동조합의 임의경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 620,456,406원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 임야 및 자연림 상태의 토지로, 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변 지역은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 일부 토지는 농업용으로 이용되고 있습니다.

* 직접적인 상권의 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

생활정보

* 본 물건은 토지 자체이므로 주거 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 인근에 마을 취락이 존재하나, 대중교통 접근성은 일부 필지(기호 ①)에 한정적이며, 기호 ②, ③, ④ 필지는 맹지이므로 차량 접근이 불가능하여 생활 편의성이 높다고 보기는 어렵습니다.

* 주변의 자연환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 맹지: 기호 ②, ③, ④ 토지는 지적도상 맹지로서, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안이 필수적으로 검토되어야 합니다.

* 분묘 관련: 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 토지의 실제 이용 현황 및 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

* 자연생 수목: 토지 가격에 자연생 수목이 포함되어 평가되었으므로, 이 점을 감안해야 합니다.

* 접근성 제한: 일부 필지는 차량 접근이 불가하여 활용도에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교리에 위치한 임야로서, 지적도상 맹지(일부 필지), 분묘기지권 성립 여부 불분명, 지적 경계 불명확 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 속하나 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인 보증금은 없어 권리상 문제는 적을 것으로 판단됩니다. 자연생 수목이 토지 가격에 포함된 점, 맹지, 분묘 등의 문제는 투자 결정 시 면밀한 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 창녕읍 인근 지역으로, 장기적인 지역 개발 및 도시 확장 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 현행 토지이용계획에 따른 개발 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.)

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 예정이며, 인수할 권리가 없어 낙찰 후 소유권 확보에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 일부 필지(기호 ①)는 도로에 접면하고 있어, 다른 필지 대비 활용 가능성이 상대적으로 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 82,737,000원

* 본 건은 임야로서 맹지, 분묘기지권 불분명, 지적 경계 불분명 등의 리스크가 존재하므로, 이러한 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인근 유사 토지 거래 사례(예: 평당 약 1만원 내외의 보전산지 등)와 비교 시, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 볼 수 있으나, 현장 답사를 통한 상세한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

* 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 다르겠으나, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.