나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10276 [7] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 ""남지버스터미널"" 북서측 인근에 위치하는
썬빌 6층 601호외 6개호로서, 본건 부근은 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이
소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 6층 601호외 6개호로서,
외벽 : 드라이비트, 치장벽돌 및 일부 석재마감.
내벽 및 천정 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 난방설비(LPG), 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 폐문부재로 인해 내부확인이 곤란하여,내부
상황 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수의 이용
상황, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매진행시
유의 하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2에 소재한 썬빌 오피스텔 6층 602호입니다.

사건번호는 밀양지원 2025타경10276(7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

토지 면적은 28.80㎡(약 8.71평)이며, 건물 면적은 84.84㎡(약 25.67평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 거OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

본 물건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 "남지버스터미널" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부상 소유권 보존 등기(2017-09-14) 이후 농업협동조합자산관리회사 근저당권(2020-10-30, 14억 원)이 말소기준권리로 파악됩니다.

이후 거창의 임의경매 개시 결정 등기(2025-03-26, 10억 48,627,818원)가 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 14억 원입니다.

임차인 현황으로는 이지홍 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원입니다.

전입일자는 2023-08-14, 확정일자는 2025-04-01, 배당신고일자는 2025-05-15입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게는 대항력이 없다는 것입니다. [cite: user provided data]

따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다. [cite: user provided data]

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 지상권 개요 부분은 비고란에 기재되어 있습니다).

1.3. 상권분석

본건은 남지버스터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변이 주거지역 및 상업지역이 혼합된 지역으로, 오피스텔로서의 주거 및 업무 목적 활용 가능성이 있습니다.

다만, 창녕군 남지읍은 대도시권과 거리가 있어, 중심 상권의 규모는 상대적으로 작을 수 있습니다.

본 건 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 파악되지 않았습니다. [cite: user provided data]

주요 편의시설 및 상업시설은 남지버스터미널 주변 지역에 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 남지읍은 창녕군의 중심 지역 중 하나로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 측면에서는 남지버스터미널이 인근에 있어 시외 이동이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 편리합니다.

건축물대장상으로는 10층 건물 중 6층에 위치하며, 도시지역, 준주거지역에 속해 있어 지역 내에서의 기본적인 인프라를 누릴 수 있습니다. [cite: user provided data]

내부 설비로는 위생, 난방(LPG), 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: user provided data]

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 과정에서 소유자 및 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 집합건축물대장, 현황도, 인근 호수 상황 등을 토대로 내부 상황 및 이용 상태를 기재하였다는 점은 유의해야 합니다. 실제 내부 상태가 외부 관찰이나 서류상의 내용과 다를 수 있습니다. [cite: user provided data]

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 외 다른 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리관계가 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

남지버스터미널 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 오피스텔로서의 주거 및 업무용 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었던 점과 창녕 지역의 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 10층 건물 중 6층에 위치하며, 전용면적 84.84㎡(약 25.67평)의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. [cite: user provided data]

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수하는 권리가 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이므로 인수 보증금이 없습니다.

* 입지: 남지버스터미널 인근으로 교통 편의성이 있습니다.

* 활용도: 오피스텔로서 주거 및 소규모 업무 공간으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 해당 지역 오피스텔의 매매가는 감정가 수준(215,000,000원) 또는 약간 하회하는 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. [cite: user provided data]

본건의 감정가 215,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 경매 시장의 경쟁 상황과 물건의 실제 상태(내부 확인 제한점 감안) 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 172,000,000원 ~ 193,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 낙찰가는 해당 경매 물건의 진행 상황과 응찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.