나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10276 [6] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 ""남지버스터미널"" 북서측 인근에 위치하는
썬빌 6층 601호외 6개호로서, 본건 부근은 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이
소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 6층 601호외 6개호로서,
외벽 : 드라이비트, 치장벽돌 및 일부 석재마감.
내벽 및 천정 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 난방설비(LPG), 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 폐문부재로 인해 내부확인이 곤란하여,내부
상황 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수의 이용
상황, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매진행시
유의 하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10276 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 7층 702호

용도: 오피스텔

건물명: 썬빌

총 층수: 10층 (본건 7층)

사용승인일: 2017-08-28

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 215,000,000원

개시결정 채권액: 1,048,627,818원

등기부채권 총액: 1,400,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 "남지버스터미널" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 주요 도로와의 접촉이 용이합니다. 인접 도로 상태는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 경매 신청은 거창에서 2025년 3월 26일에 개시된 임의경매입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,400,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백광이엔지주식회사

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-04-22

* 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 결론

인수 보증금 합계: 0원

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 남지읍 남지리는 남지버스터미널 인근으로, 소규모 상업 시설 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다. 버스터미널을 중심으로 유동인구가 있으며, 지역 주민들을 위한 생활 편의 상가들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 상권 활성화 정도 및 업종 분석을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근에서 축산업 관련 시설이 운영될 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근에 소규모 아파트, 연립, 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다. 오피스텔로서의 기능 외에도 단기 체류나 소규모 사업체 사무실 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

남지버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 중심으로 한 지역 내 편의시설(마트, 은행, 병원 등)이 존재할 것으로 추정됩니다. 남지읍 지역 자체의 행정 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 및 점유자 부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 내부 상태, 이용 상황 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수 이용 상황, 외부 관찰 등을 통해 일반적인 상태로 기재되었으므로, 입찰 시 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명한 상태입니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 14억원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 개시의 주요 원인이 되었을 가능성이 높으며, 채권 회수를 위한 경쟁이 치열할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 오피스텔로, 남지버스터미널 인근이라는 교통의 이점이 있습니다. 10층 건물 중 7층에 위치하며, 실사용 면적 약 25.66평으로 비교적 넓은 편입니다. 감정가는 2억 1,500만원으로 책정되었습니다.

다만, 내부 확인이 어렵다는 점, 임대 관계가 불분명하다는 점, 그리고 채무 총액이 매우 높다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 오피스텔 (버스터미널 인근)

남지버스터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이를 기반으로 한 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

8.2. 넓은 전용 면적

건물 면적 약 84.84㎡ (25.66평)으로, 소형 오피스텔에 비해 넓어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높을 수 있습니다.

8.3. 낮은 인수 금액 (보증금)

대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 낙찰가 외 추가적인 금액 부담이 없습니다.

8.4. 잠재적 시세 차익 가능성

해당 지역의 오피스텔 시세 분석 및 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악하여, 시세 대비 저평가된 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

창녕군 남지읍 지역의 오피스텔 매매 및 임대 시세는 대도시권에 비해 상대적으로 낮은 편입니다. 남지버스터미널 인근의 썬빌 오피스텔은 현재 매물이 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 유사 면적의 오피스텔을 기준으로 할 때, 본 건의 감정가 2억 1,500만원은 지역 시세 대비 적정한 수준 또는 약간 높은 수준으로 판단될 수 있습니다. 현재 임차인의 보증금이 2,000만원이고 월세가 50만원인 점을 감안할 때, 연간 임대 수익률을 고려한 가격 산정이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 215,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

현재 시세 및 시장 상황, 명도 난이도, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

* 보수적인 접근: 감정가 대비 80% = 약 172,000,000원

* 적정 수준 접근: 감정가 대비 85% = 약 182,750,000원

* 긍정적 접근: 감정가 대비 90% = 약 193,500,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원에서 195,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 상세한 현장 조사와 주변 시세 조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.