나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10276 [5] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 8층 801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 ""남지버스터미널"" 북서측 인근에 위치하는
썬빌 6층 601호외 6개호로서, 본건 부근은 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이
소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 6층 601호외 6개호로서,
외벽 : 드라이비트, 치장벽돌 및 일부 석재마감.
내벽 및 천정 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 난방설비(LPG), 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 폐문부재로 인해 내부확인이 곤란하여,내부
상황 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수의 이용
상황, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매진행시
유의 하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10276 (5)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 8층 801호

건물 용도: 오피스텔

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 215,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOOOO

1.4. 기타 기본 정보

주의사항: 오피스텔로 이용 중임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 "남지버스터미널" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 8층 801호입니다. 외벽은 드라이비트, 치장벽돌 및 일부 석재 마감이며, 내벽과 천정은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샤시 이중창호입니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,400,000,000원)입니다. 이 외 다수의 채권이 설정되어 있으며, 2025년 3월 26일 접수된 거창 의 임의경매(1,048,627,818원)가 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 2,448,627,818원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인으로 이낭주가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원입니다. 전입일자는 2018년 4월 18일, 확정일자는 2018년 3월 15일로 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 4월 10일입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 남지버스터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용객을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에는 주거용 건물과 함께 소규모 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 유해시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 본 물건에 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 남지읍 인근에 폐기물처리시설 설치 관련하여 지역 주민들의 반대 결의가 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 불분명합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

남지버스터미널이 인근에 있어 교통 이용이 편리하며, 주변에 소규모 주거단지가 형성되어 있습니다. 자세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 남지버스터미널을 통한 광역 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이낭주 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임차인과의 원만한 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 및 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 내부 상황 및 이용 상태는 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수 이용 상황, 외부 관찰 등을 통해 파악하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 배당 순위에 따른 낙찰가의 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 오피스텔로, 남지버스터미널 인근에 자리하여 교통 편의성이 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공되었으며, 내부 확인이 어려운 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 전반적으로 입지 조건은 보통 수준이나, 내부 상태 미확인 등 경매 고유의 위험 요소를 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남지버스터미널 인근으로 유동인구 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 건물 전체 면적 대비 토지 지분이 적절하게 배분되어 있습니다.

* 오피스텔 용도로 단기 임대 수익 또는 실거주 목적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 215,000,000원입니다. 유사한 면적과 위치의 오피스텔 실거래가 정보에 따르면, 2017년 준공된 썬빌 오피스텔의 81㎡(약 32평) 기준 매매가가 약 2.2억 원 수준으로 파악됩니다. 본건은 84.84㎡(약 25.66평)로 감정가와 비슷한 수준입니다.

하지만 내부 상태 미확인, 권리관계 복잡성 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금이 없다는 점을 감안한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인과 최신 시세 변동을 반드시 추가로 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.