나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10276 [3] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 9층 902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 ""남지버스터미널"" 북서측 인근에 위치하는
썬빌 6층 601호외 6개호로서, 본건 부근은 소규모 아파트, 연립 및 다세대주택 등이
소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 6층 601호외 6개호로서,
외벽 : 드라이비트, 치장벽돌 및 일부 석재마감.
내벽 및 천정 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 난방설비(LPG), 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 폐문부재로 인해 내부확인이 곤란하여,내부
상황 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수의 이용
상황, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매진행시
유의 하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10276 (3)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 9층 902호

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 992-2 썬빌 9층 902호에 소재하며, ""남지버스터미널"" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 아파트, 연립 및 다세대 주택 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형의 평지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리내역은 다음과 같습니다.

* 을2 전세권 (주식회사청양지 ) : 20,000,000원 (말소기준권리)

* 을4 근저당 (농업협동조합자산관리회사) : 1,400,000,000원

* 갑4 임의경매 (거창) : 1,048,627,818원

등기부채권 총액은 약 1,420,000,000원입니다.

인수되는 권리(보증금)는 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사청양지

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 또는 월세를 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남지읍 남지리 일대는 남지버스터미널을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주변으로 소규모 아파트, 주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

남지버스터미널, 남지농협, 남지우체국, 남지병원, 남지초등학교 등이 인근에 위치하여 금융, 행정, 의료, 교육 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재까지 확인된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 9층 902호입니다.

외벽은 드라이비트, 치장벽돌 및 일부 석재로 마감되었으며, 내벽과 천정은 벽지 및 일부 타일로, 창호는 하이샤시 이중창으로 마감되었습니다.

건물에는 제반 위생설비, 난방설비(LPG 방식), 소화전설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 남지버스터미널 인근이라 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 소유자 및 점유자의 부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다. 이에 따라 내부 상황 및 이용 상태는 집합건축물대장, 건축물현황도, 인근 호수의 이용 상황, 외부 관찰 등을 통해 추정 기재되었습니다. 실제 내부 상태는 조사 당시와 다를 수 있으며, 이로 인한 추가적인 비용이나 문제가 발생할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

공동담보로 인한 경매로, 채무자의 다른 담보 물건과의 연관성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창녕군 남지읍의 중심지인 남지버스터미널 인근에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 확인의 제한으로 인한 실제 상태 파악의 어려움은 유의해야 할 부분입니다.

감정가는 215,000,000원으로 책정되었으며, 이는 주변 시세와 비교 검토하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남지버스터미널 인근 상업지역에 위치하여 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 차익: 내부 확인의 어려움으로 인해 경매 과정에서 상대적으로 저평가될 가능성이 있으며, 명도 및 내부 수리 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 215,000,000원

시세 분석:

창녕군 남지읍 지역의 유사 면적(약 84.84㎡ / 25.66평) 오피스텔의 현재 시세는 대략 190,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가 215,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 포함됩니다.

건물 내부 상태 확인이 제한적이었던 점을 감안할 때, 낙찰 후 발생할 수 있는 예상 수리비 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

합리적인 입찰 전략은 최소 입찰가 수준인 180,000,000원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 현장 재확인 결과에 따라 점진적으로 상향 조정하는 것을 권장합니다.

명도 관련하여 추가 비용이 발생하지 않으므로, 입찰가 자체가 총 취득 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.