나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10304 [2] 경상남도 밀양시 가곡동 549-78 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 밀양시 교동 소재 '밀성초등학교' 동측 인근에, 기호 ②,③은 경상남도
밀양시 가곡동 소재 '세종고등학교' 동측 인근에 각각 위치하는 토지로서 주위는 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②,③ 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 인접지와 등고 평탄한 삼각형 토지로서 '도로' 상태임.
- 기호 ②,③ : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 '도로' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 남측으로 아스콘 포장도로, 서측으로 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ②,③ : 본건 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>,
상대보호구역(밀성고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(밀성초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>.

- 기호 ②,③

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 ①은 제시목록 상 지목이 '답', 기호 ②,③은 제시목록 상 지목이 '대' 이나 현황
'도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①,②,③은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할
수 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로' 상태임. 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바, 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

밀양지원 2025타경10304 (2)

1.2. 소재지

경상남도 밀양시 가곡동 549-78

1.3. 용도

대지 (현황 도로 상태)

1.4. 감정가

12,250,000원

1.5. 면적

토지면적: 49.00㎡ (약 14.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

대구신용보증재단 (등기부 요약 갑3, 갑8 확인)

1.9. 특이사항

공동담보 물건으로, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로' 상태입니다. 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

1.10. 감정평가 요약

기호 ②,③ 토지로, 경상남도 밀양시 가곡동 소재 세종고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정 역시 보통으로 판단됩니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형의 '도로' 상태입니다. 남서측으로 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

1.11. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역입니다.

1.12. 공부와의 차이

제시목록 상 지목은 '대'이나 현황은 '도로' 상태입니다.

1.13. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다. 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하므로, 정확한 지적 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 상황 및 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

1.14. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.15. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 10월 19일자 대구신용보증재단의 가압류 (갑3).

이 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액: 90,997,840원.

1.16. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 06월 07일.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

비고: 일괄매각. 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로' 상태이며, 지적 경계 불분명으로 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치

경상남도 밀양시 가곡동, 세종고등학교 동측 인근 지역에 소재합니다.

2.2. 주변 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 지역 평균 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 다수의 압류 및 가압류 채권으로 인해 강제경매가 진행 중입니다. 말소기준권리인 대구신용보증재단의 가압류(2020.10.19.)를 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

3.3. 임차권 현황

임대 관계 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

가곡동 일대는 밀양시의 원도심 지역으로, 최근 도시재생 뉴딜사업 등을 통해 상권 활성화 및 인프라 개선이 진행되고 있는 지역입니다.

4.2. 상업 잠재력

주변에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 일반적인 상업 활동이 가능합니다. 다만, 본 건의 경우 현황이 도로 상태이므로 직접적인 상업적 이용보다는 인근 토지의 효용성에 영향을 미치는 요소로 작용할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

세종고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (밀성초등학교도 언급되나, 기호 ① 토지와 관련되어 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.)

5.2. 편의시설

주변에 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상의 차이

본 건 토지는 공부상 지목이 '대지'이나, 실제 현황은 '도로'로 이용되고 있어 사유지로서의 직접적인 활용에 제약이 있습니다.

6.2. 지적 경계 불분명

인접 토지와 지적 경계가 명확하지 않아 향후 경계 분쟁이나 측량 결과에 따른 이용상황 변동 가능성이 존재합니다. 정확한 지적 경계 확인을 위한 별도의 지적 측량이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

6.4. 정보 부족

임대 관계가 미상으로, 명확히 확인되지 않은 점유 또는 이용 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치한 49㎡ 규모의 대지(현황 도로)입니다. 세종고등학교 인근의 도시재생 사업지구 내에 속해 있으며, 주변으로 주거 및 근린생활시설이 혼재합니다. 토지는 현재 도로로 이용 중이며, 지적 경계가 불분명하다는 점이 주요한 특징입니다. 다수의 채권이 설정되어 강제경매로 나왔으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 현황은 미상이며 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 도시재생 사업지구 내 위치

가곡동 일대는 밀양시의 도시재생 뉴딜사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 활성화 및 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 인접 토지 소유자의 활용 가능성

본 건이 도로로 이용되고 있다는 점은, 인접 토지 소유자 입장에서는 해당 토지를 확보하여 지적 경계를 명확히 하거나, 도로 접근성을 개선하는 데 활용할 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 12,250,000원입니다. 다만, 토지가 현재 '도로'로 이용 중이고 지적 경계가 불분명하다는 점, 그리고 사유지로서의 직접적인 개발 및 활용에 제약이 있다는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 인접 토지와의 협의 또는 향후 도시계획 변경 등을 통해 가치 상승 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인과 향후 활용 방안을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 인접 토지 이용 현황 파악 등을 선행한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.