나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11523 [2] 충청남도 천안시 서북구 백석동 924 백석벽산블루밍2차아파트 202동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역' 남서측 인근에 소재하는 ""센트하임
프라자"" 제3층 제301호(기호(1)) 및 천안시 서북구 백석동 소재 ""천안한들초등학교"" 서측
인근에 위치하는 ""백석벽산블루밍2차아파트"" 제202동 제14층 제1401호(기호(2))로서, 주위
는 근린생활시설, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

기호(1)은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 기타지붕 및 판넬지붕
지하2층, 지상7층 중 제3층 제301호로서,
- 외벽: 외장복합판넬 등 마감,
- 내벽: 내부 인테리어 마감 등
- 창호: 새시창호임.

기호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제14층 제1401호로서,
- 외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 ""일반음식점""로 등재되어 있으며, 조사일 현재 외관상 상호는
""뉴욕버거(NEW YORK BURGER)""로 이용중임.

-기호(2)는 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

-기호(1)은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등이 되어 있음.

-기호(2)는 위생설비 및 급배수설비, 온수보일러에의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호(1)은 7필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

-기호(2)는 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 단지 주변 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 기호(1)은 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (대표필지: 두정동 68-1번지 기준) 이며, 기
호(2)는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(
폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-670)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(미래유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(아이솔유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안한들
초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)은 3층 301호이나, 별첨 ""사진용지""에서와 같이 북측으로 인도가 개설된 고가
도로에서 직접 접근이 가능한 상태임.

-임대내역은 미상이며, 기호(2)는 수차 방문하였으나 폐문부재로 내부 상태는 동일건물내 유
사규모의 아파트 조사 및 관리사무소 탐문조사 등에 의하여, 아파트로서의 표준적인 이용상
황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11523 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 센OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 중복병합사건: 해당

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 924 백석벽산블루밍2차아파트 202동 14층 1401호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 61.91㎡ (약 18.73평)

* 토지 지분: 61.913㎡ (약 18.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 119.86㎡ (약 36.26평)

* 건물 지분: 119.859㎡ (약 36.26평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 343,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건(기호 2)은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 소재하는 '천안한들초등학교' 서측 인근에 위치하는 '백석벽산블루밍2차아파트' 202동 14층 1401호입니다.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 단지 주변으로 포장도로를 이용하고 있으며, 제반 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 접합된 도로는 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)입니다.

* 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 속해 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역(미래유치원, 아이솔유치원, 천안한들초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 15건의 등기 기록이 확인되었으며, 대부분 말소된 권리입니다.

* 등기부채권 총액은 279,902,189원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 2015년 10월 6일 한국자산관리공사 명의로 등기된 근저당권(을4)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 내역은 미상이며, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 이는 아파트로서의 표준적인 이용 상황 등을 감안하여 평가되었으므로 경매 참여 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 구조 및 상태

* 본건 건물(기호 2)은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕을 가진 15층 건물 중 14층에 위치합니다.

* 외벽은 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.

* 내벽은 벽지붙임 및 일부 타일 마감 처리되었습니다.

* 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

4.2. 이용 상태

* 본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

4.3. 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 백석벽산블루밍2차

* 주소: 충청남도 천안시 서북구 백석동 924

* 사용승인일: 2006년 5월 23일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 298세대

* 최고층: 15층

* 총 주차대수: 370대 (지하 자동식 273대, 옥외 자동식 97대)

* 전기차 충전기: 지하 3대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5. 생활정보

* 본 아파트는 백석동에 위치하여 주변에 근린생활시설, 공동주택, 공원이 형성되어 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

* 단지 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 천안한들초등학교 등 교육 시설도 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 본 건은 중복병합사건으로, 해당 사건과 관련된 다른 물건(기호 1, 센트하임프라자)과의 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 언급된 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 어려웠으며, 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나 임대차 내역 자체가 미상으로 되어 있습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있으므로, 현장 방문 및 관리사무소 등을 통한 추가적인 정보 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 백석벽산블루밍2차아파트 202동 14층 물건으로, 양호한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때 시장 가치가 안정적이거나 상승하는 추세로 보입니다.

* 그러나 중복병합사건이라는 점, 임대차 내역의 불확실성, 내부 상태 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 14층 로얄층에 위치하며, 119.86㎡ (약 36평)의 넓은 전용면적을 확보하고 있습니다.

* 아파트 단지 내 다양한 복리시설 및 주변의 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 최근 아파트 실거래가 상승세를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 6월 28일, 동일 단지 내 84.886㎡ 면적의 14층 아파트가 235,000,000원(2억 3,500만원)에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건(119.86㎡)의 시세를 환산하면 약 331,955,000원(3억 3,195만 5천원) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 343,000,000원(3억 4,300만원)입니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 추정가 및 감정가를 종합적으로 검토한 결과, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 330,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.