나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12747 [2] 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 천안우체국 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조, 경량철골조 스라브 및 철판지붕 8층 중 2층 201 호와 202호로 사용승인일은 2004년 3월 6일이고, 외벽은 외장석재붙임, 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

집합건축물대장상 201호는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 202호는 기원용도이나, 현황은 201호는 공실이고, 202호는 노래연습장으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본 토지는 동측과 남측 및 서측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12747 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 둔OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층 202호

건물명: 빨간빌딩

건물 구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조, 경량철골조 스라브 및 철판지붕 8층 중 2층

사용승인일: 2004년 3월 6일

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

토지지분: 30.6839㎡ (약 9.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 121.38㎡ (약 36.71평)

건물지분: 121.38㎡ (약 36.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 소재하며, 천안우체국 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 2류(폭 15m~20m), 중로 3류(폭 12m~15m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 토지는 동측, 남측, 서측으로 중로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 접수일자: 2021-09-09)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사코텔 (2004-04-28)

- 소유권이전: 박치병 (2007-02-28, 매매)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-09-09, 금504,000,000원, 말소기준권리)

- 가압류: 충남신용보증재단 (2024-05-29, 금14,699,996원, 말소)

- 임의경매: 둔산신용협동조합 (2025-11-24, 460,425,453원, 말소)

등기부채권 총액: 518,699,996원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자(사업일자): 2023-11-21

확정일자: 2024-06-26

배당신고일자: 2026-02-23

대항력: 없음

비고: 임차인 이지현은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

본 물건은 '빨간빌딩'의 2층 202호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 현재 201호는 공실이며, 202호는 노래연습장으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 환경

본 건이 위치한 백석동 일대는 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상업지대입니다. 교통이 편리하고 유동인구가 있는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

천안우체국이 인근에 위치하고 있으며, 상업지대에 속해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

제반 차량의 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리하여 생활의 편리성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2004년으로 약 20년 경과하여 일부 시설의 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 채무 규모

총 등기부채권액(518,699,996원)이 감정가(310,000,000원)를 초과하여, 경매 절차 진행 및 배당과정에서 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

인접한 201호가 현재 공실 상태로, 경기 변동이나 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설 인접 가능성

주변 지역(백석동)에 생활폐기물처리시설(소각장)이 존재하여, 이에 대한 부정적인 인식이 있거나 환경적 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동의 상업지역에 위치한 근린생활시설입니다. 교통 및 접근성이 우수하고 주변에 업무시설과 상가가 밀집해 있어 상권으로서의 기본적인 잠재력을 갖추고 있습니다. 현재 201호는 공실이나 202호는 노래연습장으로 운영 중이며, 이 두 호실의 현재 상태 및 향후 운영 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 해당 지역에 생활폐기물 처리 시설이 위치하고 있어 이에 대한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

천안시 백석동은 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 상권으로서의 입지 가치가 높습니다.

8.2. 현황 영업 중인 호실

노래연습장으로 운영 중인 202호는 현재 영업이 이루어지고 있어, 안정적인 임대 수익 창출 또는 즉시 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 부동산 가치를 통합적으로 관리하고 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가 310,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 채무 총액, 시장 상황, 경쟁률, 공실 가능성, 주변 혐오시설 인접 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정될 수 있으나, 본건의 경우 채무 규모가 높아 그 이하로도 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 250,000,000원 ~ 280,000,000원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.