나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100046 [1] 경상북도 봉화군 봉화읍 도촌리 266-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 소재 "도촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 일원은
농가주택, 축산농장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1-3):본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주변 도로의 상황 등으로 보아 제반 교통사정
은 보통입니다.
기호(4):본건 인접지까지 차량의 접근이 가능하며 주변 도로의 상황 등으로 보아 제반 교통
사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1-3):본건은 3필지 일단의 자루형의 축산용 건부지［기호(1,3): 대부분 "도로",
［기호(2): 일부 법면경사지］로서, 서측 하향 완경사지대에 위치합니다.
기호(4):본건은 부정형의 토지로 남서측 하햐 완경자시대에 위치하며 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1-3):서측으로 폭 약 3.5미터 정도의 포장도로와 접하며, 기호(1,3)은 폭 약 2.5미터의
자체통행로입니다.
기호(4):지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3):계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>입니다.
기호(2,4):계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(1000㎡미만한우사육시설만가능)<가축
분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의관리및이용
에관한법률>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 기호(1,3) 토지는 공부상으로 지목이 "전"이나, 현황 "도로 등" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타
- 본건 제시외 건물(㉠)은 현황에 따라 원가법으로 평가하되 감가수정은 현상 및 관리상태
등을 고려하여 관찰감가법을 병용 적용하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거 사정
평가하였는바, 경매 진행시 참조하시기 바랍니다.

- 본건 기호(1-3)토지는 동일인 소유로서 일단의 건부지이며, 각 필지는 일단을 이루어 같은
용도로 이용중이며 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적인 측면에서 합리적이고 당해
부동산의 가치형성 측면에서도 타당하여 상호불가분성이 인정되는 바 이를 고려하여
일단지로 감정평가하였습니다.

- 본건 기호(4)는 임지상에 자생하는 입목은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 임지와
입목을 일괄하여 평가하였습니다.

- 본건 기호(1-4)토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐 소재하는
토지로서, 주된 용도지역(농림지역)을 기준으로 하되 기호(1, 3)은 용도지역이 계획관리
지역에 속하나 대부분 현황 ‘도로’로 이용중이며 각 용도지역 부분의 위치 · 형상 ·
이용상황 · 기타 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 종합참작하여 평가하였습니다.

- 본건 기호(1-3)중 일부는 ‘도로’, ‘법면’ 부분으로 본건 토지조성을 위한 점을 고려
하여 이를 감안하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가-다): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
벽 체 : 세멘블럭 마감
바 닥 : 콘크리트 마감

기호(라): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
벽 체 : 하단 일부(약 1.2m) 콘크리트 마감 및 무벽체
바 닥 : 콘크리트 마감

이용상태

기호(가-다):마사입니다.
기호(라):퇴비사입니다.

설비내역

기호(가-다):전기설비가 되어 있습니다.
기호(라):급배수설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1-현황 일부 도로 및 법면. 목록4-현황 도로. 목록1,4-농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 목록1,2,4는 일단지로 이용중. 목록5 - 입목포함. 지적도상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안동지원 2025타경100046 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 안동지원 2025타경100046 (1)

* 소재지: 경상북도 봉화군 봉화읍 도촌리 266-5

* 토지면적: 12481.00㎡ (약 3774.2평)

* 건물면적: 805.50㎡ (약 243.5평)

* 토지 및 건물 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 18.00㎡ (약 5.4평)

* 주요 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정평가액: 347,720,100원

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 봉화읍 소재 "도촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 축산농장, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 주변 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 3필지가 일단의 자루형으로 축산용 건부지로 이용 중입니다. 기호(1,3)은 대부분 도로로, 기호(2)는 일부 법면 경사지로 조사되었습니다. 서측 하향 완경사 지대에 위치합니다. 기호(4) 토지는 부정형이며 자연림으로 구성되어 있습니다.

* 인접 도로상태

기호(1-3) 토지는 서측으로 폭 약 3.5미터의 포장도로와 접하며, 자체 통행로도 확보되어 있습니다.

기호(4) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (봉화농업협동조합, 2019.10.29 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 건 등기부 요약상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 확인되지 않습니다. (단, "물건명세서 참고사항"에 '지상권개요:'가 기재되어 있으나 상세 내용은 누락됨. 등기부상 지상권(을10)은 말소된 것으로 확인됩니다.)

* 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인):

* 임차인: 곰바위목장농업회사법인주식회사청산인 홍성범

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2014-10-01

대항력: 있음

* 임차인: 박병호

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-02-11

대항력: 있음

참고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리인 근저당권(을9) 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 후순위 근저당권, 압류, 강제경매, 소유권이전청구권가등기 등이 포함됩니다.

* 기타 참고사항:

부동산강제경매 채권자는 이OO입니다. 토지 등기부 채권 총액은 220,000,000원, 건물 등기부 채권 총액도 220,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 축산농장, 농경지 등 농업 관련 시설이 주를 이루는 특성을 보입니다.

* 일반적인 상업 시설이나 주거 지역과는 거리가 있으며, 지역 특성에 맞는 수요(예: 농축산업 관련 종사자)를 고려해야 합니다.

* 인근에 도촌초등학교가 있으나, 이는 생활 편의시설보다는 지역 커뮤니티의 일부로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 가장 가까운 공공시설로는 도촌초등학교가 있으며, 기타 마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 분위기입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 기호(4)가 지적도상 맹지이므로, 진입로 확보 및 건축 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록1,4 토지의 경우 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 홍성범(보증금 2,000만원) 및 박병호(보증금 미상) 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 임대차 관계 승계 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 현황: 기호(1,3) 토지의 일부가 현황상 도로 및 법면으로 이용 중이며, 실제 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일괄매각: 제시외 건물(18.00㎡)도 포함되어 매각되므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 일단지 이용: 목록1,2,4는 일단지로 이용 중이며, 분할 매각 등은 불가할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 동물 및 식물 관련 시설로 사용 가능한 건축물을 갖추고 있어, 축산업 또는 관련 시설 운영을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 맹지, 농지 취득 제한, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적인 권리 및 법적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 감정가는 3억 4천여만원 수준이며, 현재의 활용 가능성 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업/축산업 관련 특정 사업 목적에 부합하는 경우, 광활한 토지를 활용한 사업 확장 잠재력이 있습니다.

* 자연 친화적인 환경을 활용한 시설 운영이나 귀농/귀촌 관련 목적에 적합할 수 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 별도 건축 또는 토지 활용 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 347,720,100원입니다.

* 권리분석상 인수해야 할 추가적인 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 하지만 대항력 있는 임차인 홍성범(보증금 2,000만원)의 존재와 박병호 임차인의 보증금 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 맹지, 농지취득자격증명 미필 시 보증금 몰수 가능성 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 243,400,000원에서 312,950,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.