나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71553 [1] 경기도 하남시 감이동 530 감일 한라비발디 1205동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치하며 부근으로 아파트,
학교, 근린생활시설, 공원, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층건 아파트 중 5층 502호로서,

외벽 : 몰탈위페인트 마감 및 일부 돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비, 공동현관보안설비 등
임.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측의 정문.후문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공
공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인
요[감일2중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부
내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일3초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일1중학교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산
지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조
의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경71553 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 530 감일 한라비발디 1205동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 1,060,000,000원 (십억 육천만원)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.70평)

토지면적: 52.32㎡ (약 15.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리금융캐피탈주식회사

건축년도: 2019년 6월 10일 사용승인

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근에 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 소재하여 주거지로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 북측 및 동측의 정문.후문을 이용하여 단지 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 학교환경위생정화구역(감일2중, 감일3초, 감일1중), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 13일 접수된 국민은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (을1, 을2)

* 우리금융캐피탈 근저당권 (을8)

* 경기광주세무서장 압류 (갑4)

* 서울보증보험 가압류 (갑6)

* 우리금융캐피탈 임의경매개시결정 (갑8)

* 하남시 압류 (갑9)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않아 현재로서는 인수될 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 하남시 감이동 일대는 신흥 주거 단지로 개발이 진행 중인 지역입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, '배출시설설치제한지역' 등으로 지정된 사항이 있어 관련 법규 및 규제 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 29층 건물 중 5층 502호입니다.

* 내부 마감: 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 감일 한라비발디

* 사용승인일: 2019년 6월 10일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 934세대

* 최고/최저층: 29층 / 2층

* 주차 대수: 총 1,136대 (지하 자동주차 1,036대, 지상 자동주차 100대) - 건축물대장 기준. (일반 아파트 정보 요약에는 97대로 기재되어 있어 차이 발생)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 6대.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 월세 미상으로 인한 명도 관련 주의가 필요합니다.

* 주차 공간 불일치: 건축물대장상 총 주차 대수는 1,136대이나, 아파트 일반 정보 요약에는 97대로 기재되어 있어 큰 차이가 있습니다. 실제 단지 내 주차 환경은 차이가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 다수의 법적 제한(보전산지, 과밀억제권역, 학교환경위생정화구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 제공된 정보 내에서 '공부와의 차이' 항목은 ' - '로 명시되어 특별한 사항은 없는 것으로 보이나, 실사 시 세부적인 차이점을 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 감일 한라비발디 아파트 5층 물건으로, 2019년에 준공되어 비교적 신축이며 입지 조건 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의해야 할 사항입니다. 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지 경쟁력: 하남시 감일지구는 신흥 주거 지역으로, 향후 인프라 확충 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 우수한 생활 환경: 학교, 공원 등 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 좋습니다.

* 가격 메리트: 감정가가 10억 6천만원으로, 최근 실거래가 평균(약 13억 5천만원) 대비 낮은 수준이므로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 실거래가: 12.9억 원 (3층), 13.6억 원 (14층), 14.1억 원 (20층)

* 최근 실거래가 평균: 약 135,333만원 (13억 5천 3백 3십 3만원)

* 감정가 대비 시세 비율: 감정가 106,000만원 대비 최근 실거래가 평균(135,333만원) 비율은 약 78.3% 수준으로, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 감정가가 시세보다 낮으므로, 시세의 80%~90% 수준을 목표로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 시세 평균(135,333만원)의 80% 수준: 약 108,266만원

* 시세 평균(135,333만원)의 90% 수준: 약 121,799만원

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 안정적인 낙찰 및 명도 가능성을 고려하여, 108,000만원 ~ 118,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최저 매각 가격(106,000만원)보다 높으면서도 시장가 대비 합리적인 할인율을 확보하는 수준입니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.