나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3908 [3] 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주변환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 미사역(지하철, 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층 지하3층 건물 내 제3층 제301호 외 3개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비, 주차장 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 40미터 및 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

성남지원 2025타경3908 (3)

2.2. 소재지

경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층 308호

2.3. 용도

근린상가

2.4. 감정가

2,579,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 92.55㎡ (약 27.99평)

토지지분: 92.546㎡ (약 27.99평)

건물면적: 360.71㎡ (약 109.11평)

건물지분: 360.71㎡ (약 109.11평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

주OOOOOOOO

2.9. 특이사항

대항력 있는 임차인, 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 동측 및 북측으로는 폭 약 40미터 및 15미터의 포장도로가 접해 있으며, 서측으로는 폭 약 10미터의 보행자전용도로가 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 주택 거래에 한함)입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을3. 하나은행 근저당권 (2023-04-28)

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을3. 하나은행 근저당권 (2023-04-28)

* 갑12. 기술보증기금 가압류 (2025-06-27)

* 갑13. 하나은행 임의경매 (2025-08-28)

* 갑14. 주식회사 씨엘씨앤피 가압류 (2025-09-17)

* 갑15. 파주세무서장 압류 (2026-01-06)

* 갑16. 서구(인천광역시) 압류 (2026-02-25)

* 갑17. 하남시 압류 (2026-03-13)

4.3. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 대항력 있는 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-06

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자가 기재되지 않아 배당받지 못할 경우 인수될 수 있는 보증금이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원 (권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 상기 임차인 현황에 따라 인수 보증금이 발생할 수 있으니 면밀한 조사가 필요합니다.)

4.5. 총 채권액

6,081,817,575원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 "하남종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근 상권은 주거 단지와 밀집하여 있어 기본적인 유동 인구가 확보되어 있으며, 다양한 상업시설이 입점해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다. 5호선 미사역과 인접하여 역세권 상권의 이점도 기대할 수 있습니다.

5.2. 상가 이용 현황

본건은 근린생활시설 용도로 이용 중에 있으며, 주변 지역은 주거 및 상업 복합지역으로 다양한 업종의 상가들이 운영되고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 공원(미사호수공원 등)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6.2. 교통 및 접근성

수도권 지하철 5호선 미사역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량 이용 시에는 대로변에 인접하여 접근성이 좋습니다.

6.3. 문화 및 여가시설

하남종합운동장, 미사리경정공원, 미사호수공원 등 다양한 체육 및 여가 시설이 인근에 있어 문화생활을 즐기기에 좋습니다. 스타필드 하남 등 대형 쇼핑몰도 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김정만은 대항력이 있어, 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당을 받지 못할 경우 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 법원 현황 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

7.2. 토지이용계획상의 제한

* 공공주택지구: 향후 지역 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 매수자에 한해 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다 (2025.08.26~2026.08.25). 이는 상가 매각과는 직접적인 관련이 적으나, 향후 매각 조건이나 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동의 트레비타워에 위치한 근린상가로, 5호선 미사역과 인접하고 하남종합운동장, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역에 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이며, 상권 또한 지속적인 개발로 인해 성장 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 또한, 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 5호선 미사역과 근접하여 유동 인구 확보 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변 환경 : 아파트, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 지역으로 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

* 풍부한 생활 및 여가 시설 : 하남종합운동장, 미사호수공원, 스타필드 하남 등과의 접근성이 좋습니다.

* 근린상가 용도 : 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 근린상가로서의 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,579,000,000원입니다. 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인 김정만 씨의 보증금 40,000,000원 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

이러한 인수 부담 가능성, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰 후 명도 및 임대차 관련 발생 비용, 세금 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (예상 입찰가 산정은 별도의 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.