나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3908 [2] 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주변환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 미사역(지하철, 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층 지하3층 건물 내 제3층 제301호 외 3개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비, 주차장 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 40미터 및 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3908 (2)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 3층307호

물건종별: 근린상가

토지면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

건물면적: 76.75㎡ (약 23.22평)

감정가: 600,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 사용승인일: 2019년 01월 14일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 하남종합운동장 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주변환경은 보통입니다. [cite:user prompt]

교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 5호선 미사역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. [cite:user prompt]

주변 시설: 인근 지역에는 공원, 녹지 공간, 상업시설, 주거시설이 주로 분포하고 있으며, 검색 결과 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (하나은행 근저당, 2023-04-28)

총 채권액: 약 6,081,817,575원

주요 권리 내역: 본 건에는 하나은행 근저당 외 기술보증기금, 파주세무서장, 하남시, 서구(인천광역시), 주식회사씨엘씨앤피 등의 가압류 및 압류가 다수 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. [cite:user prompt]

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 내용이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

* 임차인: 주식회사도곡아카데미

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 7,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 현재 임차인 현황상 대항력이 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금도 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건은 철근콘크리트구조의 지상 10층, 지하 3층 건물 내 제3층 제307호로, 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장상 의료시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로도 활용 가능한 복합 건물입니다. [cite:user prompt, JSON data]

주변 상권 특징: 본건이 소재한 미사역 일대는 신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 대규모 아파트 단지와 오피스텔을 배후로 한 안정적인 수요를 기반으로 하고 있습니다. 대로변 상가 및 지하철과 연결된 상업시설에는 다양한 업종이 입점하여 영업 중이며, 유동인구가 풍부한 편입니다.

잠재적 이슈: 일부 분석에 따르면, 미사역 인근 상권은 공급 과잉 및 높은 임대료로 인해 안쪽이나 상층부 상가의 공실률이 높게 나타나는 현상도 보고되고 있어, 본건의 정확한 위치, 가시성, 층수 등에 따른 상권 가치를 면밀히 평가할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 하남종합운동장, 공원 등이 인접해 있어 쾌적한 생활 및 여가 환경을 제공합니다.

교통 편의: 5호선 미사역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 규제: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 도로 규제(광로, 소로, 중로)를 받습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 주택 매수 한정)으로 지정되어 있으므로, 향후 거래 시 제한 사항을 확인해야 합니다. [cite:user prompt]

미상 정보: 현재 임대 관례 및 상세 임대 조건 등은 미상으로 확인되었습니다. [cite:user prompt]

상권 변동성: 신규 공급 물량 증가 및 시장 상황 변화에 따라 공실률 및 임대료 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 5호선 미사역 역세권에 위치한 근린상가로, 비교적 최근에 건축된 건물에 속하며 주변의 풍부한 주거 배후 수요를 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 상권 내 일부 공실률 상승 추세 및 임대 관례 미상 등은 신중한 접근을 요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 5호선 미사역과 인접하여 뛰어난 접근성을 바탕으로 높은 유동인구 확보가 기대됩니다.

안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 꾸준한 소비층 확보가 가능합니다.

권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 관리 부담이 적습니다.

신축급 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 600,000,000원을 기준으로 주변 시세, 상권 분석, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 보다 면밀한 시장 조사와 현장 답사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.