나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [34] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층507호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 432번지에 위치한 행복한 가 5층 507호입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경1221이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

건물 용도는 연립주택이며, 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 17.41㎡ (약 5.26평)이며, 건물 면적은 24.35㎡ (약 7.37평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 11월 17일로 비교적 신축입니다.

채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 구체적으로는 대전동부새마을금고 및 토스뱅크 등이 등기부상 확인됩니다.

중복사건, 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보 등 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

대중교통 이용은 인근에 버스정류장이 있어 편리한 편이며, 제반 차량의 출입도 용이합니다.

본건으로 향하는 남동측에는 8미터 미만의 도로가 접해 있습니다.

토지 형상은 대체로 세장형 평지이며, 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존(갑1): 한아리, 2021-12-02 접수

* 근저당권(을1): 대전동부새마을금고, 2,970,000,000원, 2021-12-02 접수 (말소기준권리)

* 주택임차권(을2): 손승우, 110,000,000원, 2025-12-22 접수. 말소 예정.

* 임의경매(갑2): 대전동부새마을금고, 2,533,833,510원, 2025-02-20 접수. 말소 예정.

* 가압류(갑3): 토스뱅크, 38,513,193원, 2025-02-28 접수. 말소 예정.

총 등기부채권액은 3,118,513,193원입니다.

임차인 현황 분석 결과, 507호의 임차인 손승우는 보증금 110,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022-01-18, 확정일자 2021-12-10입니다. 배당신고일자는 2025-02-28입니다.

손승우 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(을1, 을2 등)는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 괴정네거리 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변 빌라/다세대 매매 정보 분석 결과, 최근 2026년 4월~6월 사이에 거래된 물건들은 다음과 같습니다.

* 리베라아트빌라(98-25, 1993년식): 전용 51.425㎡, 2026년 4월 30일 8,500만원에 직거래.

* 진성빌라(124-8, 1993년식): 전용 51.09㎡, 2026년 6월 21일 6,800만원에 중개거래.

* 진성빌라(116-28, 1989년식): 전용 44.85㎡, 2026년 6월 10일 7,700만원에 중개거래.

본건의 전용면적은 약 7.37평(24.35㎡)으로, 비교 대상 물건들의 전용면적(약 13.5평~15.5평)보다 절반 수준입니다.

최근 거래된 주변 물건들의 평당가는 대략 133만원/㎡ ~ 171만원/㎡ 수준입니다.

이 기준을 본건 면적(24.35㎡)에 적용하면, 예상 시세는 약 3,239만원 ~ 4,165만원 범위로 추산됩니다.

이는 본건의 감정가 120,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

특히, 본건은 면적이 작은 원룸형 도시형생활주택임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조로, 2021년 11월 17일에 사용승인된 5층 건물입니다.

본건은 5층 중 5층에 위치한 507호입니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

괴정네거리 인근으로, 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 진행 과정에서 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 분석상 대항력 없는 임차권으로 분류되었으나, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 31억원 이상의 채무 총액은 경매 대상 물건의 가치에 비해 과도한 수준으로 보입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 전용면적(약 7.37평) 대비 감정가(1.2억원)가 주변 시세 대비 높아 보입니다. 낙찰 후 되팔거나 임대 시 시세차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 주변 시설: 대전 서구 괴정동 432번지 일대는 주상혼용지역으로, 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 도심 지역의 특성상 다양한 편의시설과 함께 유흥업소 등이 혼재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택-원룸형 연립주택으로, 2021년 신축 건물이어서 건물 자체의 연식은 짧습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정가 1억 2천만원이 본건의 실제 면적(약 7.37평)과 주변 시세를 고려했을 때 매우 높게 책정되었다는 점입니다.

최근 인근에서 거래된 다세대주택의 면적(약 13.5~15.5평)과 비교해도 본건은 절반 수준의 면적임에도 불구하고 감정가는 오히려 높은 수준입니다.

따라서, 본건은 시세 대비 고평가된 물건으로 판단되며, 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도시형생활주택-원룸형으로 1인 가구 수요를 겨냥한 임대 수익 기대 가능.

* 2021년 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상.

* 대전 서구 괴정동, 즉 도심 인접 지역에 위치.

* 권리관계 상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 순수하게 부동산 가치 평가에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 주택들의 전용면적당 단가를 기준으로 본건의 적정 가치를 추산해보면, 대략 3,239만원에서 4,165만원 범위로 예상됩니다.

감정가 1억 2천만원은 이러한 시세와 큰 괴리가 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 현재 시세 및 감정가의 거품을 고려할 때, 낙찰가를 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사와 더불어 최신 시세 변동을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.