나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [36] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층509호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (36)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층 509호

1.2. 2. 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.2. 3. 면적

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

1.2. 4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2021년 11월 17일

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 509호 임차인

임차인: 김 (김강호)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-21

확정일자: 2025-12-08

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 75,000,000원 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본건이 위치한 괴정동 지역은 주상혼용지대로서 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 대전광역시 서구 괴정동 98-25번지 (리베라아트빌라), 1993년식, 51.425㎡, 2026년 4월 30일 거래가 85,000,000원

* 대전광역시 서구 괴정동 124-8번지 (진성빌라), 1993년식, 51.09㎡, 2026년 6월 21일 거래가 68,000,000원

* 대전광역시 서구 괴정동 116-28번지 (진성빌라), 1989년식, 44.85㎡, 2026년 6월 10일 거래가 77,000,000원

상기 거래 사례들은 본건(24.35㎡) 대비 면적이 크고 건축 연도가 오래된(1989~1993년) 주택들입니다. 본건은 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 연식 및 상태에서 큰 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 비교 물건들의 제곱미터당 가격(약 133만원~172만원)과 본건의 감정평가액(120,000,000원)을 면적으로 나눈 제곱미터당 가격(약 493만원) 사이에는 상당한 격차가 존재합니다. 이는 신축 프리미엄 및 건물 상태의 차이로 해석될 수 있으나, 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주상혼용지대에 위치하여 통상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따라 교육 환경 보호에 관한 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화 물건

본건은 중복사건 및 유동화 물건으로, 낙찰 후 관련 행정 절차 진행 시 일반 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 간의 차이

신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 본건의 감정가가 주변 연식 있는 다세대 주택의 매매가 대비 제곱미터당 가격이 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6.3. 소형 면적

본건은 전용면적 약 7.37평의 소형 주택으로, 거주 목적 외에 임대 수익을 고려할 경우 임대 수요 및 수익률 분석이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권에 위치하여 1인 가구 실수요자 또는 투자자에게 관심을 받을 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다. 다만, 감정평가액이 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 감안하여, 철저한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물로 최신 건축 규격 및 시설 이용 가능.

* 작은 면적으로 진입 장벽이 낮아 1인 가구 임대 수요 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 주상혼용지대 특성상 생활 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 본건은 신축이라는 장점에도 불구하고 감정가가 주변 유사 연식 물건 대비 매우 높게 책정되었습니다. 하지만 신축 건물의 가치를 고려하여 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.