나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [33] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (33)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층506호 (신주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25)

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 건물면적: 38.77㎡ (약 11.73평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 준공일: 2021년 11월 17일

* 채권자: 대전동부새마을금고 (근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

* 총 채무액: 3,218,513,193원

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임. 남동측 8미터 미만 도로에 접하여 차량 진출입 용이.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고 근저당권 (을1)

* 소멸되는 권리: 근저당권, 주택임차권(김민탁), 가압류(안예현, 토스뱅크), 임의경매개시결정. 상기 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 확인된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 김민탁 (506호): 보증금 130,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-02-07, 확정일자 2022-01-27. 대항력 없음. (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 설지원: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2022-04-27. 대항력 없음. (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 괴정네거리 인근 주상혼용 지역에 위치하여 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있음.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었음. 다만, 일반적인 도시 상권으로 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집해 있음.

* 최근 실거래 사례 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 비교 대상 물건들은 주로 1989년~1993년에 건축된 다세대주택으로, 본건(2021년 준공 도시형생활주택)과는 건축 연도 및 주거 형태에 차이가 큼.

* 비교 사례의 면적 및 가격 정보는 다음과 같음: 44.85㎡(약 13.57평) 7,700만원(약 567만원/평), 51.09㎡(약 15.45평) 6,800만원(약 440만원/평), 51.425㎡(약 15.55평) 8,500만원(약 547만원/평) 수준에서 거래됨.

* 본건의 감정가 대비 면적당 가격(약 1,637만원/평)은 제공된 비교 사례의 가격보다 현저히 높음. 이는 본건의 신축 연식(2021년) 및 도시형생활주택이라는 주거 형태의 특성 차이로 인한 것으로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 5층 506호임.

* 내부 상태: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었음. 건물은 2021년 11월 17일에 사용 승인되어 비교적 신축임.

* 설비: 위생 및 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며 엘리베이터 설비가 설치되어 있음.

* 주변 환경: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거와 상업이 공존하는 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 존재하나, 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 김민탁은 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무는 없으나, 보증금 1.3억원이 큰 금액이므로 실제 배당 절차를 통해 보증금 회수가 어떻게 되는지 확인이 필요할 수 있음.

* 감정가와 주변 유사 물건의 실제 거래가 사이에 큰 가격 차이가 존재하여, 투자 시 신중한 시세 판단이 요구됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 괴정네거리 인근에 위치하여 입지 조건이 양호함.

* 권리관계는 임의경매로 진행되어 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 편임.

* 다만, 제공된 주변 시세 자료의 비교 대상 물건들과 본건 간의 연식 및 주거 형태 차이로 인해 가격 비교에 어려움이 있으며, 감정가와 시장가 간의 괴리가 크므로, 보수적인 관점에서 투자 가치를 평가해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능함.

* 대전 서구 괴정동이라는 중심 입지로 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

* 인근 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 타입의 직접적인 거래 사례가 부족하여 정확한 시장가 산정에 어려움이 있음. 제공된 비교 사례(구축 다세대주택)와는 가격 편차가 매우 큼.

* 본건의 신축 연식(2021년)과 입지를 고려할 때, 감정가액이 비교적 적정할 가능성이 있으나, 시장 상황을 반영한 보수적인 접근이 필요함.

* 이에, 감정가의 약 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시함.

* 예상 입찰가 범위: 153,600,000원 ~ 172,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.