나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [35] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층508호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (35)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층508호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전동부새마을금고 (추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 남동측의 8미터 미만 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(채권액 2,970,000,000원)입니다.

이후 접수된 전세권(장동욱, 80,000,000원), 임의경매(대전동부새마을금고, 2,533,833,510원), 가압류(토스뱅크, 38,513,193원)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 508호: 장

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권(을2)이 말소 처리되었으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 괴정네거리 인근의 주상혼용지대에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

상대적으로 노후된 주변 연립/다세대 빌라들과 달리, 본건 "행복한 가" 건물은 2021년 11월 사용 승인된 신축 건물로 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 거래 기준)를 살펴보면, 1989년~1993년 건축된 건물들의 거래가는 6,800만원에서 8,500만원 사이이며, 면적은 44.85㎡ ~ 51.425㎡입니다. 이는 평당 약 130만원 ~ 170만원 수준입니다.

하지만 본건은 2021년 신축된 건물로, 건물 자체의 신축 연식과 가치가 높이 평가되어 감정가는 120,000,000원(건물 면적 24.35㎡ 기준, 평당 약 490만원)으로 책정되었습니다. 이러한 가격 차이는 건물 연식에 따른 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋을 수 있습니다.

건물 자체에 엘리베이터, 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 권리 관계 및 경매 진행 과정에 복잡성이 있을 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

현재 명도 대상 임차인은 대항력이 없으나, 명도 진행 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용계획으로 인해 향후 개발이나 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특정 혐오시설이 주변에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 11월 사용승인) 도시형생활주택-원룸형으로, 감정가는 1억 2천만원입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

신축 건물이라는 점과 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 특수 물건 정보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 최신 건물로 내부 상태 및 주거 쾌적성 우수 예상.

소형 면적: 24.35㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합.

위치: 괴정네거리 인근으로 편의시설 및 교통 접근성이 좋음.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 간이 예상.

9. 예상 입찰가

본건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 감정가는 120,000,000원으로 책정되었습니다.

주변의 1989년~1993년 건축된 비교적 노후된 다세대주택들의 경우, 2026년 거래 사례에서 6,800만원~8,500만원(약 130만원~170만원/㎡) 수준의 가격대를 보이고 있습니다.

그러나 본건은 신축이라는 점을 고려할 때, 위 노후 주택들의 시세와 직접 비교하기에는 무리가 있으며, 감정가가 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

신축 건물의 신뢰성 있는 가치를 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.