나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [32] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (32)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층505호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2934㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물지분: 25.5772㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 505호이며, 2021년 11월 17일 사용승인되었습니다.

건물 내부는 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 세장형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 8미터 미만의 도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 진 씨가 505호에 거주 중입니다.

보증금은 40,000,000원이며, 월 차임은 330,000원입니다.

임차인의 전입일자 및 확정일자는 2022년 1월 24일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 5일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 권리분석 결과

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

채권자 대OOOO이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 5월 28일

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 서구의 주요 교차로인 괴정네거리 인근에 위치하여 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

이 지역은 다수의 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 주상복합지역으로, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

본건의 용도가 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 소형 주거 공간임을 감안할 때, 지역 내 주거 수요에 따른 임대 수익을 기대할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 대전 서구 괴정네거리 인근에 위치하여 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 주변 상업지역에 다수의 마트, 병원, 은행, 식당 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 대전괴정중학교, 괴정초등학교 등이 소재하며, 본 건이 상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아 교육 환경이 양호하게 조성되어 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재 파악된 정보에 따르면 본 건 인근에 직간접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변 환경은 전반적으로 주거 및 상업 활동에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 유동화물건에 해당합니다.

중복사건으로 인해 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주의사항

등기부상 임대차 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 실제 임차인 진 씨가 존재합니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 유동화물건의 특성상 매각 이후 채권 변제 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 특수물건정보

중복사건 및 유동화물건이라는 점은 본 건의 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

이러한 특성은 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 주의와 확인을 요구합니다.

7. 종합 의견

본건 대전광역시 서구 괴정동 소재 행복한 가 5층505호는 2021년에 신축된 건물로서, 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

소재지가 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 환경도 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성이 존재하며, 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 있는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2021년)로 신축 건물로서의 가치 보유.

* 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 최소화.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 도심지 입지.

* 합리적인 수준의 감정가 대비 낮은 입찰을 통한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 분석 결과, 구축 다세대주택의 경우 전용면적 약 45~51㎡가 6,800만 원 ~ 8,500만 원 수준에서 거래되었습니다.

본 건은 신축(2021년)이라는 큰 장점을 가지고 있어, 구축 주택과는 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

그러나 감정가가 주변 구축 주택 시세 대비 상당히 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

신축 건물임을 감안하고, 권리상의 안전성을 바탕으로 하여 감정가의 약 70~80% 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

종합적으로 판단했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격대는 신축 건물의 가치를 반영하면서도, 주변 시세와의 괴리를 완화하고 입찰 성공 가능성을 높이는 전략적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.