나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [30] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (30)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층503호

건물 사용승인일: 2021년 11월 17일

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 가격

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

토지 지분: 17.4134㎡ (약 5.26평)

건물 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종 일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 대전동부새마을금고의 근저당권(2021년 12월 2일) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인 안 (503호)은 보증금 80,000,000원, 차임 0원으로 등기부에 주택임차권으로 등재되어 있으나, 확정일자 2022년 1월 4일, 전입일자 2022년 1월 21일 기준으로 대항력이 없습니다. 또한, 임차인의 주택임차권 및 가압류 권리 또한 말소될 예정입니다.

감정평가서상 임대차관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 권리 분석 결과 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특수권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인근의 연립/다세대 주택(준공년도 1989년~1993년)의 거래가는 약 68,000,000원에서 85,000,000원 수준입니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 점에서 연식 있는 주변 건물들에 비해 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 다만, 본건의 전용면적(24.35㎡)은 비교 사례의 전용면적(44.85㎡~51.425㎡)보다 작습니다.

신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 120,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 전기, 엘리베이터, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 관련 서류 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 주의사항

감정평가서 상 "임대차관계미상"으로 기재되어 있으나, 등기부 분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 미등기 임차인이나 계약 관계가 복잡한 경우 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 괴정동 역세권 인근에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 건축 연식을 고려할 때 양호한 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 주변의 비교적 오래된 다세대주택들의 시세와 비교 시, 감정가가 높게 책정된 측면도 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공된 신축으로 내외부 상태 양호 예상.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 역세권 입지: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 유사 물건의 시세가 낮게 형성되어 있으나, 신축 건물임을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

유동화물건, 중복사건 등 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.