나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [31] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (31)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층504호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 192,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 38.77㎡ (약 11.73평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건축물정보

사용승인일: 2021년 11월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 504호

외벽: 몰탈위페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 주요채권 및 권리사항

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (대전동부새마을금고)

말소기준권리: 2021년 12월 02일 접수, 대전동부새마을금고 근저당권 (말소 예정)

등기부채권 총액: 3,218,513,193원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하여 차량의 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변시설

* 인근 괴정네거리를 중심으로 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 괴정초등학교, 대전서중학교, 충남고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박 (504호)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 30일

* 배당신고일자: 2025년 02월 27일

* 대항력: 없음

3.2. 권리분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(근저당권) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 박 은 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

따라서 본건은 권리상 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 이용현황

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 시세동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 괴정동 일대의 유사 면적 빌라(다세대주택) 시세는 2026년 4월 30일 8,500만원(전용 51.425㎡), 2026년 6월 21일 6,800만원(전용 51.09㎡), 2026년 6월 10일 7,700만원(전용 44.85㎡)으로 거래되었습니다.

이는 평당 약 440만원에서 567만원 수준입니다.

본건은 2021년 11월 사용승인을 받은 신축 건물(건물면적 38.77㎡)로, 비교 대상인 오래된 빌라들보다 신축이라는 장점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지는 괴정네거리 인근으로, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 마트 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.

5.2. 주거환경

주거지 자체는 공동주택 밀집 지역으로 비교적 조용하지만, 인근 도로변의 상업시설 이용이 편리하여 도심 생활 인프라를 누리기에 좋습니다.

5.3. 건축물 편의시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있으며, 난방 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 절차 상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 (존재 시)

감정평가서 요약에 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상으로는 박 임차권(을2)은 말소 예정으로 확인됩니다. (주의: 등기부상 말소예정으로 명시되었으나, 실제 현황 재확인 필요)

6.3. 임대차관계 미상

감정평가서 상 임대차 관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에 박 이 등재되어 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 차이

감정평가액(192,000,000원) 대비 주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매가(6,800만원~8,500만원) 사이에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2021년)와 비교 대상 주택의 노후 연도(1989년~1993년) 차이에서 기인할 수 있으나, 입찰 시 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 괴정네거리 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 2021년 11월에 사용 승인된 건물로 비교적 최신식이며, 권리분석 상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액과 주변 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 시장 조사와 가치 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신이며, 내부 상태 및 편의시설에 대한 기대치가 높습니다.

* 우수한 입지: 괴정네거리 인근으로 교통, 상업, 행정 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없습니다.

* 토지 지분 포함: 연립주택으로서 토지 지분이 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 유사 면적 및 연식의 빌라 매매가를 고려할 때, 평당 약 440만원 ~ 567만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 본건의 건물 전용면적(38.77㎡, 약 11.73평)에 적용하면 약 6,000만원 ~ 6,800만원 내외의 시장가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 2021년식 신축 건물이라는 점에서 이러한 비교 대상들의 시세보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 감정평가액은 192,000,000원으로, 이는 신축 연식에 따른 가치 상승을 반영한 것으로 보입니다.

경매 컨설팅 관점에서, 권리상 안전하고 신축인 점을 고려하되, 시세와의 격차를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 140,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시 현장 조사, 최근 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히 감정가와 시세의 현저한 차이는 추가적인 현장 및 시장 조사를 통해 반드시 검증해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.