나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [8] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (8)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층208호

* 건물 구조: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형) (철근콘크리트구조, 2021년 11월 17일 사용승인, 총 5층 중 2층 208호)

* 감정가: 120,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 토지 면적: 17.41㎡ (5.26평)

* 토지 지분: 17.4134㎡ (5.26평)

* 건물 면적: 24.35㎡ (7.37평)

* 건물 지분: 24.3469㎡ (7.37평)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임. 남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

* 토지 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서 상 지상권 관련 비고란에 특이사항 없음)

* 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2021-12-02, 권리자: 대전동부새마을금고, 권리금액: 금2,970,000,000원)

* 임차인 현황

* 임차인: 심

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025-03-27

* 확정일자: 2024-08-13

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을3) 설정되었으나, 매각으로 말소될 예정임.

* 인수 보증금

0원 (심민용 임차인은 대항력이 없으므로 인수할 보증금 없음)

* 등기부채권 총액

3,271,513,193원

4. 상권분석

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 괴정네거리 인근의 주상혼용지대에 위치합니다.

주변으로 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 상권 활성화를 위한 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

건물은 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건은 2층 208호입니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

괴정네거리 인근의 다양한 편의시설 및 주거 환경을 공유합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 및 권리관계 정리에 복잡성이 있을 수 있어, 입찰 전 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 관계: 본건 등기부 상 명확한 임차인(심민용)의 대항력은 없으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지를 사전에 확인하는 것이 좋습니다. (다만, 본 건의 경우 대항력 없음으로 명시되어 있어 큰 리스크는 아님)

현황 조사: 실제 이용 상태와 공부상 현황의 차이, 하자 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

주변 시설: 해당 지역(괴정동 432번지 일대)은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개인의 기준에 따라 불호하는 시설이 주변에 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 5층 건물 중 2층에 소재합니다.

괴정네거리 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 주거 및 상업시설이 혼재하는 지역입니다.

등기부상 모든 선순위 권리가 말소 예정이며, 임차인 심민용 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

신축 건물이라는 점과 권리 관계가 명확하다는 점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 사용승인)으로 최신 설비와 양호한 내부 상태 기대.

소형 면적(약 7.37평)으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익을 위한 투자에 적합.

권리 관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 절차 진행이 용이할 것으로 예상.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 유사 신축 도시형생활주택 원룸의 시세 및 최근 매매 사례(JSON 데이터)를 분석한 결과, 해당 지역의 오래된 다세대 주택 (1989~1993년식, 44~51㎡) 매매가는 68,000,000원에서 85,000,000원 수준입니다.

본 건은 2021년 신축 건물로, 비교 대상과는 건물 연식 및 면적에서 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하여 수익성을 확보하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 108,000,000원으로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.