나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [28] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (28)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 5층501호

* 건물용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

* 건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축년도: 2021년 11월 17일 사용승인

1.1. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

* 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통임.

* 남동측 8미터 미만 도로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.1. 1.주변 현황

* 괴정네거리 인근으로 상업 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

* 주요 시설 정보는 지도 검색을 통해 추가 확인 필요.

* 혐오시설 관련 정보는 제공되지 않음.

1.2. 권리분석

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 501호: 조 (보증금 50,000,000원, 차임 350,000원)

* 전입/확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석:

* 본건과 동일한 "행복한 가" 건물에 대한 직접적인 최근 매매 정보는 없습니다.

* 주변 "리베라아트빌라", "진성빌라" 등의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 30일: 85,000,000원 (면적 51.425㎡, 1993년 건축) - 평당 약 547만원

* 2026년 6월 21일: 68,000,000원 (면적 51.09㎡, 1993년 건축) - 평당 약 440만원

* 2026년 6월 10일: 77,000,000원 (면적 44.85㎡, 1989년 건축) - 평당 약 567만원

* 상기 거래 사례들은 본건(2021년 건축, 24.35㎡)보다 건축년도가 오래되었고, 전용면적이 약 2배 이상 큰 물건들입니다.

* 해당 사례들의 면적당 가격은 약 440만원 ~ 567만원 수준입니다.

* 감정가 120,000,000원 (24.35㎡ 기준, 약 493만원/㎡ 또는 약 1,630만원/평)과 비교 시, 제공된 시세 데이터와는 상당한 차이를 보입니다. 본건이 신축(2021년)이고 소형 원룸형이라는 점을 고려하면 감정가가 시장 거래가보다 높게 책정되었거나, 제공된 시세 데이터의 물건들이 본건과 조건(연식, 면적, 구조 등)이 매우 상이하여 직접 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)으로 현재 이용 중.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수, 전기, 엘리베이터, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 인근 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건으로, 추가적인 법적 절차나 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제공된 임대차 관계 미상이라는 특이사항이 있으나, 임차인 조 씨에 대한 정보는 명확히 기재되어 있습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 상황에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지는 없을지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 조 씨는 대항력이 없어 보증금 전액 회수에 어려움이 있을 수 있으며, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 신축 건물에 위치한 소형 원룸형 주택으로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다는 점이 긍정적입니다.

* 다만, 제공된 주변 시세 데이터와 감정가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 전 면밀한 가치 평가 및 시장 조사가 필요합니다. 감정가가 높게 책정되었을 가능성 또는 제공된 시세 데이터의 한계성을 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 소형 원룸형: 1인 가구 수요층을 공략하기에 적합한 면적입니다.

* 권리관계 단순: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 권리 승계 부담이 적습니다.

* 입지: 괴정네거리 인근 주상혼용지대로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 주변 시세 분석 결과 (2026년 거래된 면적 약 45-51㎡, 1989-1993년 건축 다세대주택 기준):

* 평당 가격 범위: 약 440만원 ~ 567만원

* 이를 본건 면적(7.37평)에 적용 시 예상 시세 범위: 약 3,200만원 ~ 4,200만원

* 본 물건은 신축 건물(2021년)이라는 점을 감안하면, 위 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 제공된 시세 데이터와 감정가의 큰 괴리(감정가 약 1,630만원/평 vs 시세 약 440-567만원/평)가 존재합니다.

* 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 법적인 인수 부담은 없습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

* 이는 신축 건물의 가치를 감안하여 감정가를 기준으로 하되, 시세 데이터와의 괴리를 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.