나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [27] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층409호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (27)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층409호 (신주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25, 4층 409호)

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2021년 11월 17일

감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

대지권 면적: 17.4134㎡ (약 5.26평)

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

남동측으로 8미터 미만의 도로변에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 민정은 (마스킹 처리: 민 )

* 보증금: 110,000,000원 (1억 1천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-21

* 확정일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

3.2. 권리 분석 결과

본 건의 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수해야 하는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 특수 물건 정보

중복사건, 유동화 물건으로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 건이 위치한 대전광역시 서구 괴정동 일대는 주거지(단독, 다세대주택)와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음.

4.2. 최근 매매 사례 분석

주변 유사 건물(다세대주택)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 리베라아트빌라(98-25): 2026년 4월 30일, 85,000,000원 (전용면적 51.425㎡, 1993년 건축)

* 진성빌라(124-8): 2026년 6월 21일, 68,000,000원 (전용면적 51.09㎡, 1993년 건축)

* 진성빌라(116-28): 2026년 6월 10일, 77,000,000원 (전용면적 44.85㎡, 1989년 건축)

본 건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 제시된 매매 사례보다 건축 연도가 훨씬 짧고 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 유사 사례들의 면적이 본 건(24.35㎡)보다 약 2배 이상 넓은 점을 감안하여 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 대전점, 한민시장 등 대형 상업시설 및 전통시장이 인근에 위치하여 쇼핑이 편리함.

* 금융: 은행 등 금융기관 접근이 용이함.

* 기타: 편의점(이마트24 등)이 위치해 있음.

5.2. 교통

괴정네거리 인근에 위치하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 교육

백운초등학교, 대전괴정중학교, 대전괴정고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치함.

5.4. 주거 환경

단독주택, 다세대주택이 혼재하는 주거 지역이며, 롯데백화점, 한민시장 등 상업시설과 인접하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가 120,000,000원에 비해 최근 거래된 유사 지역 다세대 주택의 면적이 더 넓음에도 불구하고 매매 가격이 68,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세와의 괴리가 클 수 있음. 이는 낙찰 후 재산 가치 평가 및 향후 매각 시 고려해야 할 요소임.

6.2. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 110,000,000원으로 명도 과정에서 잠재적인 이슈가 발생할 수 있음.

6.3. 중복사건 및 유동화 물건

중복 사건 및 유동화 물건이라는 정보는 권리 관계 및 진행 과정에서 복잡성이 존재할 수 있음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

6.4. 주변 환경

* 쓰레기 자동집하시설(크린넷) 운영 문제: 도안신도시에 설치된 크린넷 시설이 잦은 고장과 관리 미흡으로 인해 주민 불편 및 민원의 원인이 되고 있다는 보도가 있음. 본 건 지역과 직접적인 관련성은 적으나, 유사한 신도시 기반 시설 운영의 이슈가 있음을 인지할 필요가 있음.

* 폐기물 처리 시설 관련 우려: 과거 대전 서구 우명동 지역에서 폐기물 처리 시설 추진에 대한 주민 반발 사례가 있었음. 본 건 지역 인근에 직접적인 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 검색되지 않았으나, 향후 개발 계획 등을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 괴정네거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 또한, 주변 교육 시설 접근성도 우수함. 그러나 감정가와 유사 거래 사례의 가격 및 면적 차이가 상당하고, 임차인의 보증금 규모가 크며, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항이 존재하므로 경매 진행 시 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 최신 건축 기준 및 트렌드를 반영하고 있어 신축 프리미엄 기대 가능.

* 우수한 입지: 괴정네거리 인근에 위치하여 교통, 쇼핑, 교육 등 생활 인프라 접근성이 뛰어남.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세와의 잠재적 괴리를 활용하여 합리적인 가격에 취득할 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원이지만, 최근 주변 유사 건물(다세대주택)의 매매 가격(면적 대비) 및 본 건의 전용 면적(24.35㎡)을 고려할 때, 시장에서의 실제 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

최근 매매 사례의 면적 대비 가격을 토대로 본 건의 예상 시장 가치를 산정하면 약 40,000,000원에서 60,000,000원 범위로 추정됩니다. 신축 건물이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이는 주변 시세 및 본 건의 특수성을 종합적으로 고려한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 개발 계획, 임차인 명도 가능성 등을 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.