나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [23] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 물건에 대한 분석 및 의견을 제시합니다.

1.1. 물건 개요

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 소재한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 행복한 가 건물 내 4층 405호에 해당합니다. 2021년 11월 17일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

1.3. 매각 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (23)

감정가: 1억 2700만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 채권 및 권리 현황 요약

채권자: 대전동부새마을금고 (근저당, 임의경매)

등기부채권 총액: 약 31억 1,035만원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로 3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 말소 예정 권리)

말소기준권리는 대전동부새마을금고의 근저당권(2021년 12월 2일 접수, 채권액 29억 7천만원)입니다. 본 경매 절차를 통해 소유권 보존 등기(한아리), 근저당권(대전동부새마을금고), 주택임차권 공동담보(현유석), 임의경매(대전동부새마을금고), 가압류(토스뱅크) 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 금액)

현황 임차인으로 405호에 현유석 씨가 있으며, 보증금 6,500만원, 차임 0원으로 확인됩니다. 전입일자는 2023년 4월 25일, 확정일자는 2025년 5월 16일입니다. 그러나 등기부등본 상 현유석 씨의 주택임차권 공동담보 물건은 말소되었으며, 임차인 현황에서도 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 본 경매 물건 인수 시 임차인의 보증금 6,500만원은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 주택 유형 및 거래 동향

주변에는 단독주택, 다세대주택 등 다양한 형태의 공동주택이 혼재하고 있으며, 근린생활시설도 위치합니다. 최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 살펴보면, 1989~1993년에 건축된 44.85㎡ ~ 51.425㎡(약 13.56평 ~ 15.55평) 면적의 주택들이 6,800만원에서 8,500만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 2021년 준공된 신축으로, 면적은 25.58㎡(약 7.74평)로 비교 대상 주택들보다 작습니다.

4.2. 잠재적 임대/매매 가치

본건은 도시형생활주택-원룸형으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만 면적이 작아 1인 가구를 대상으로 하는 임대 시장에서 경쟁력을 가질 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 2021년 11월 17일 사용 승인된 5층 건물입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

괴정네거리 인근에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주상혼용지대로서 다양한 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보로 진행되는 경매 건입니다. 이러한 특수성은 경매 진행 과정이나 권리 관계 파악 시 추가적인 주의를 요구할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인 현유석 씨는 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대차 관계가 등기부상 명확히 확인되지 않는 경우(임대차관계미상)가 있으나, 본 건의 경우 현황 임차인이 확인되었고 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택-원룸형 경매 물건입니다. 비교적 신축이라는 점은 큰 장점이나, 주변의 오래된 다세대주택들의 거래 시세와 비교할 때 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있습니다. 또한, 동일 건물 또는 인근에 유사한 물건이 중복 경매로 나왔을 가능성이 있으며, 공동 담보 물건으로 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정은 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용 승인)

* 괴정네거리 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 원룸형으로 1인 가구 임대 수요 기대

* 인수되는 임차인 보증금 없음 (권리관계 명확)

9. 예상 입찰가

본건은 신축이라는 장점에도 불구하고, 면적이 작은 점과 주변 유사 물건 대비 높은 감정가, 그리고 중복/공동 담보 등의 특수성을 고려해야 합니다. 주변 시세는 3.3㎡당 약 400만원 ~ 570만원 수준이나, 본건의 신축 연도를 감안하면 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 감정가 1억 2,700만원에 대한 시장 반응은 보수적일 수 있습니다.

신축 건물로서의 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로 1억 1,800만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.