나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [24] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경1221 (24) 사건으로, 대전광역시 서구 괴정동 432번지에 소재한 행복한 가 4층 406호 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 토지면적은 30.34㎡(약 9.18평)이며, 건물면적은 42.42㎡(약 12.83평)입니다. 감정가는 210,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로는 8미터 미만의 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(2,970,000,000원)입니다. 이 외에 을2 주택임차권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등 모든 권리가 말소기준권리 이후에 등기되었거나 경매개시결정으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (406호)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2025-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(2025-04-15, 85,000,000원)가 있으나 말소 예정입니다.

권리분석 요약: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 주변에는 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로, 상권은 보통 수준입니다.

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보)

* 리베라아트빌라(98-25): 2026년 4월 30일, 8,500만원, 51.425㎡ (약 15.56평)

* 진성빌라(124-8): 2026년 6월 21일, 6,800만원, 51.09㎡ (약 15.46평)

* 진성빌라(116-28): 2026년 6월 10일, 7,700만원, 44.85㎡ (약 13.57평)

분석: 제공된 주변 빌라들의 최근 실거래가는 6,800만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있으며, 면적은 약 13.57평에서 15.56평입니다. 본 건의 전용면적(42.42㎡, 약 12.83평)은 이들보다 다소 작습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 자가용 차량으로도 편리하게 접근 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주상혼용지대에 위치하여 주거 기능과 함께 다양한 상업 시설을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 본 건물의 사용승인일은 2021년 11월 17일로 신축 건물이므로, 건물 노후화에 따른 리스크는 낮습니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 지역 규제가 존재합니다.

* 기타 사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 2021년 준공된 도시형생활주택-원룸형 연립주택입니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로, 주상혼용지대의 특성을 가지고 있습니다. 주변 빌라들의 시세를 고려할 때, 감정가(2.1억원)와 실제 시장가 사이의 큰 차이를 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 최신 건축물로서 향후 유지보수 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수할 권리 및 보증금이 없습니다.

* 입지 조건: 주거와 상업 기능이 공존하는 주상혼용지대에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 수요 증가에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원이나, 제공된 주변 빌라들의 최근 매매가는 6,800만원에서 8,500만원 사이로 파악됩니다. 본 건의 면적(42.42㎡, 약 12.83평)을 고려하여 주변 실거래가 기준 평당 단가(약 439만원 ~ 567만원)를 적용하면, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 최저 예상가: 12.83평 * 439만원/평 = 약 5,632만원

* 최고 예상가: 12.83평 * 567만원/평 = 약 7,273만원

따라서, 주변 시세를 반영한 현실적인 예상 입찰가는 약 6,000만원에서 7,200만원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 매우 높게 책정되어 있으므로, 시세 조사를 철저히 하여 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

* 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.