나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [25] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (25)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.2. 소재지 및 건물정보

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소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층407호

건물 사용승인일: 2021년 11월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

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1.3. 면적 및 감정가

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감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

토지지분: 17.4134㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.4. 특이사항

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특이사항: 중복사건, 유동화물건

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주변 환경은 보통 수준임.

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2.2. 교통 상황

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* 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 8미터 미만의 도로변에 접하여 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

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2.3. 토지 이용 계획

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* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

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* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 11일

* 확정일자: 2022년 01월 27일

* 배당신고일자: 2025년 06월 22일

* 대항력: 없음

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3.2. 권리 인수 여부

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경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보 분석 결과, 대전광역시 서구 괴정동 일대의 주택 매매가는 면적, 연식, 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2023년식 다세대 주택 51.43㎡ (약 15.5평) 매매가 8,500만원 (평당 약 548만원)

* 1993년식 다세대 주택 51.09㎡ (약 15.4평) 매매가 6,800만원 (평당 약 442만원)

* 1989년식 다세대 주택 44.85㎡ (약 13.6평) 매매가 7,700만원 (평당 약 566만원)

본 건은 2021년 11월 사용승인된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축에 해당하며 전용면적 24.35㎡ (약 7.37평)에 대한 감정가는 120,000,000원 (평당 약 1,628만원)입니다. 이는 비교 대상인 구축 다세대 주택의 평당 매매가보다 상당히 높은 수준으로, 신축 건물이라는 점과 원룸형 소형 주거 공간이라는 특성이 반영된 것으로 보입니다.

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4.2. 비교 물건 분석

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제공된 비교 매물들은 대부분 1990년대 건축된 다세대 주택으로, 본 건(2021년식 연립주택/도시형생활주택-원룸형)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다. 본 건은 신축에 해당하며 원룸형 소형 주거 공간으로서 1인 가구 수요에 적합합니다. 최근 거래된 물건들의 가격대는 6,800만원에서 8,500만원 수준이나, 이는 더 넓은 면적과 오래된 건축 연식을 고려해야 합니다. 감정가 120,000,000원은 본 건의 신축 연식 및 도시형생활주택이라는 점을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 마감

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* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

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5.2. 이용 현황 및 설비

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* 이용 상태: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설 완비

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 리스크

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* 중복사건 및 유동화물건으로, 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 추가적인 권리 분석 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

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6.2. 시장 리스크

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* 최근 부동산 시장 동향 및 금리 변동에 따른 시장 침체 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 원룸형 주택의 경우, 공급 과잉 시 공실 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 2천만원입니다. 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 주변 시세 대비 신축이라는 장점이 있으나, 비교 대상 물건들과는 면적 및 건축 연식에서 차이가 있습니다. 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 명도 및 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 최신 건축 연식 (2021년)으로 인한 상품성 우수.

* 1인 가구 수요가 높은 원룸형 도시형생활주택.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지.

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 물건.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건의 시세와 경매 시장의 경쟁률을 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.