나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [22] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2025타경1221 (22) 사건에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층404호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경:

대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로 폭 8미터 미만의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리:

2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액:

등기부등본상 총 채권액은 3,173,513,193원입니다.

* 주요 권리 내역:

소유권보존 (갑1), 근저당 (을1 - 말소기준권리), 주택임차권 (을2 - 최현성), 가압류 (갑2 - 안예현), 임의경매 (갑3 - 대전동부새마을금고), 가압류 (갑4 - 토스뱅크) 등이 등기되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최현성 (404호)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

최현성 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 상권 및 건물 자체에 대한 분석입니다.

* 건물 정보:

본 물건은 "행복한 가"라는 건물 내 404호이며, 2021년 11월 17일 사용승인된 5층 철근콘크리트 구조의 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 해당 건물은 총 36세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 환경:

"괴정네거리" 인근의 주상혼용지대로, 다양한 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 예상됩니다.

* 상업시설 접근성:

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 환경 정보입니다.

* 교통:

남동측으로 8미터 미만 도로에 접해 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

주상혼용지대에 위치하여 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 다만, 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교육시설:

상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 교육 환경 보호 관련 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에 대한 잠재적 리스크 요인입니다.

* 복잡한 권리관계:

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 다수의 권리 묶음으로 인해 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 명도:

현재 임차인 최현성 씨는 대항력이 없으나, 실제 명도 진행 시 점유자와의 원만한 협의가 필요하며 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 신축 건물 vs. 주변 시세:

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 건물이지만, 최근 주변 유사 건물(1989-1993년식)의 매매가가 약 6,800만원 ~ 8,500만원 수준으로 본건 감정가(210,000,000원)와 평당 가격 면에서 큰 차이를 보입니다. 이는 신축이라는 장점이 반영된 감정가로 판단되나, 실제 시장에서의 거래 가격은 다를 수 있습니다.

* 지역 제한:

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 2021년에 사용승인되어 건물 상태가 좋을 것으로 예상되나, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리관계가 존재하여 권리분석 및 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력은 없으나 명도 과정에서의 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 감정가는 신축임을 감안한 것으로 보이나, 주변 유사 연식 건물의 시세와는 상당한 차이를 보이므로, 시장 가격과의 괴리를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 매력 포인트는 다음과 같습니다.

* 최신 건축물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물이라는 점이 큰 장점입니다.

* 양호한 입지: 괴정네거리 인근으로 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 수요를 공략하기에 적합한 면적입니다.

* 잠재적 수익률: 감정가와 신축 연식을 고려할 때, 시세 조사 및 권리관계 분석을 통해 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 주변 유사 건물들의 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 30일 거래된 51.425㎡(1993년식) 물건이 85,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 21일 거래된 51.09㎡(1993년식) 물건이 68,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 10일 거래된 44.85㎡(1989년식) 물건이 77,000,000원에 거래되었습니다.

이들 거래 사례는 본건(42.42㎡, 2021년식)보다 건축 연도가 오래되었고 면적도 유사하거나 약간 더 큽니다. 거래된 가격을 면적으로 나누어 평당 가격을 환산하면 약 133만원/㎡ ~ 172만원/㎡ 수준입니다.

본 건의 감정가는 42.42㎡에 대해 210,000,000원으로, 평당 약 495만원/㎡에 해당합니다. 이는 주변 오래된 건물들의 실제 거래가보다 상당히 높은 수준입니다. 그러나 본 건은 2021년에 준공된 신축 건물이라는 점에서 높은 감정가의 타당성을 일부 확보하고 있습니다.

입찰 시에는 이러한 가격 괴리, 신축 건물의 가치, 복잡한 권리관계로 인한 리스크, 그리고 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 168,000,000원 ~ 189,000,000원 범위로 제안합니다.

특히, 다수의 채권자가 존재하므로 최종 입찰가 결정 전 관련 내용을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.