나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [21] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (21)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층403호 (신주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 (괴정동) 4층403호)

건물 종류: 도시형생활주택 (연립주택-원룸형)

토지 면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

건물 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

감정가: 116,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2021년 11월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 총괄

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이동진(이 )

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2023-06-16

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계

0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

정보 없음

1.3. 상권분석

* 주위 상권

본건은 대전광역시 서구 괴정동, 괴정네거리 인근의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치하여 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 혼재하고 있습니다.

* 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사 지역 내 오래된 다세대 주택(1989-1993년 건축, 약 45-51㎡)의 경우 6천 8백만 원에서 8천 5백만 원 선에 거래되었습니다. 이는 평당 약 440만 원에서 570만 원 수준입니다.

반면, 본건은 2021년 11월 신축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 24.35㎡(약 7.37평)에 대해 감정가 1억 1천 6백만 원이 책정되어 평당 약 1,570만 원 수준입니다.

이는 신축 건물이라는 점과 소형 평형이라는 점이 감안되어, 오래된 대형 평형의 시세보다 단위 면적당 가격이 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 제공된 JSON 데이터의 시세는 본건의 시장 가치를 직접 반영하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조로, 2021년 11월 17일 사용 승인된 5층 건물 내 4층 403호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 건물 이용 상태

본 건은 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있으며, 난방 시설 또한 완비되어 있습니다.

* 인접 도로 상태

본건은 남동측의 8미터 미만의 도로에 접해 있어 차량의 진출입이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건

본 건은 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 상대적으로 오래된 주변 시세 데이터

제공된 주변 시세 데이터는 오래된 건물에 대한 것으로, 본건과 같은 신축 건물의 정확한 시장 가치를 판단하는 데 한계가 있습니다.

* 임대차 관계

기타참고사항에 임대차 관계 미상으로 기재되어 있으나, 구체적인 임차인 정보가 제공되었으므로 해당 임차인의 명도를 고려해야 합니다. (보증금 인수 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동 역세권에 위치한 신축(2021년 완공) 도시형생활주택으로, 1인 가구를 위한 소형 평형입니다. 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있으며, 임차인의 대항력 없는 권리 관계로 명도 부담이 적고 인수할 보증금이 없는 것이 장점입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정가가 유사 지역의 오래된 다세대 주택 시세 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 중복사건 및 유동화물건이라는 특성 또한 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 최신 설비 및 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요가 예상되며, 소액 투자 또는 갭투자 용도로 적합합니다.

* 역세권 입지: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원이며, 신축 건물이라는 점과 소형 평형의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하되, 경쟁 입찰 상황과 본건의 희소성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.