나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [17] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1.사건 번호

대전지방법원 2025타경1221 (17)

1.1. 2.경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3.채권자

대전동부새마을금고 (제공된 정보에 따라 유추)

1.2. 물건 기본 정보

1.2. 1.소재지

대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층 308호

1.2. 2.건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (2021년 11월 17일 사용승인)

1.2. 3.주 용도

연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.2. 4.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 5.특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.3. 면적 정보

1.3. 1.토지 면적

17. 41㎡ (약 5.26평)

1.3. 2.건물 면적 (전용면적)

24. 35㎡ (약 7.36평)

1.3. 3.토지 지분

17. 4134㎡

1.3. 4.건물 지분

24. 3469㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

1.4. 1.감정가

120,000,000원

1.4. 2.등기부채권 총액

3,033,313,193원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

* 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 12월 02일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권 (채권최고액 2,970,000,000원)임.

* 이하 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김명수 (308호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024년 12월 24일

* 확정일자: 2024년 08월 13일

* 배당신고일자: 2025년 03월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 주의: 임차인 김명수 씨는 확정일자를 전입일자보다 먼저 받았으나, 대항력이 없으므로 배당 절차에 따라 보증금 회수가 결정됨. 배당이의 등이 없는 한 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 소멸함.

* 임차인 김명수 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

* 본 건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 행복한 가 연립주택 내 3층 308호임.

* 건축 연도는 2021년으로 비교적 최신 건물임.

* 인근 유사 건물(다세대주택)의 최근 매매 사례는 다음과 같음:

* 2026년 4월 30일 거래: 8,500만원 (전용면적 약 15.55평)

* 2026년 6월 21일 거래: 6,800만원 (전용면적 약 15.45평)

* 2026년 6월 10일 거래: 7,700만원 (전용면적 약 13.56평)

* 본 건의 전용면적은 약 7.36평으로, 비교 대상 매물(약 13.56~15.55평)보다 작음.

* 비교 대상 매물들의 평당 가격은 약 440만원 ~ 568만원 수준임.

* 본 건은 면적이 작고 신축 건물이라는 점을 고려해야 함. 감정가는 120,000,000원으로, 주변 시세(면적이 넓은 구축 건물 기준)와 비교 시 다소 높아 보일 수 있음.

* 최근 거래된 유사 면적대의 원룸형 빌라/도시형생활주택 매물 정보가 부족하여 정확한 시세 산출은 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 철근콘크리트 구조, 5층 건물 내 3층 308호임.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

* 창호: 샷시 창호임.

* 이용 상태: 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

5.2. 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있음.

* 난방 시설이 설치되어 있음.

* 인접 도로 상태: 남동측 8미터 미만 도로에 접하여 차량 진출입 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보

* 본 건은 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보 등으로 인해 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 경매 진행 상황 및 추가 권리 변동 여부를 면밀히 확인해야 함.

6.2. 임차인 보증금 관련

* 임차인 김명수 씨는 대항력이 없어 법적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 합의가 필요할 수 있으며, 배당받지 못할 경우의 민형사상 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함. (다만, 배당신고일자가 경매개시결정일자보다 늦은 점 등은 특이사항임)

6.3. 주변 시세와의 괴리

* 감정가(120,000,000원)와 최근 주변 유사 면적(더 넓은 면적)의 거래가(6,800만원~8,500만원) 간에 시세 차이가 존재함. 이는 본 건의 작은 면적, 신축이라는 점, 또는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사함.

6.4. 혐오시설 여부

* 주변 시설 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 확인되지 않음. (외부 검색 결과 기반)

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 준공) 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있음.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되고, 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 물건임.

* 다만, 감정가 대비 주변 시세(넓은 면적의 구축 건물 기준)가 낮은 편이며, 본 건의 정확한 시세 산출을 위한 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요함.

* 임차인 김명수 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만하게 진행될 수 있도록 고려하는 것이 좋음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)이라는 점은 관리비 절감 및 하자 발생 가능성 감소로 장점임.

* 대전 서구 괴정동이라는 입지는 도시형생활주택으로서의 잠재력을 가짐.

* 모든 인수 부담이 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건임.

* 향후 임대 수익을 기대할 수 있는 원룸형 주택임.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 120,000,000원임.

* 인근 유사 면적(약 13~15평)의 구축 주택 거래가가 6,800만원~8,500만원 수준임.

* 본 건은 면적(약 7.36평)이 작고 신축이라는 점을 감안할 때, 평당 가격은 구축보다 높을 수 있으나, 전체 거래가 자체는 감정가 대비 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있음.

* 임차인의 보증금 30,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음.

* 현 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 이는 감정가(120,000,000원)보다는 낮지만, 비교 거래된 물건들보다는 높은 수준을 반영한 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.