나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [18] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층309호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (18)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층309호 (도로명주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25)

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.4134㎡ (약 5.27평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (대전동부새마을금고로 추정)

건물 준공년월: 2021년 11월 (2021년 11월 17일 사용승인)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

토지 이용 상태 및 도로: 대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용 중임. 남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 2021-12-02 (권리자: 한아리)

* 근저당: 2021-12-02 (권리자: 대전동부새마을금고, 2,970,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2025-03-25 (권리자: 이소망, 80,000,000원, 전입 2021-12-10, 확정 2021-12-27) - 말소 예정

* 임의경매: 2025-02-20 (권리자: 대전동부새마을금고, 2,533,833,510원) - 말소 예정

* 가압류: 2025-02-28 (권리자: 토스뱅크, 38,513,193원) - 말소 예정

총 채권액: 3,088,513,193원

임차인 현황 (309호):

* 이름: 이 (원명: 이소망)

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10, 확정일자: 2021-12-27

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸됨)

분석:

* 말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 주택임차권(이소망)은 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 임차인은 대항력이 없으므로, 해당 정보 외 추가적인 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 리베라아트빌라(98-25): 51.425㎡, 1993년식, 2026년 4월 30일 8,500만원 거래 (평당 약 546만원).

* 진성빌라(124-8): 51.09㎡, 1993년식, 2026년 6월 21일 6,800만원 거래 (평당 약 440만원).

* 진성빌라(116-28): 44.85㎡, 1989년식, 2026년 6월 10일 7,700만원 거래 (평당 약 567만원).

본건과의 비교:

* 본건은 24.35㎡(약 7.37평)의 소형 원룸형 도시형생활주택이며, 2021년 준공된 신축 건물입니다.

* 비교 사례들은 1989년~1993년식의 연립/다세대주택으로, 본건보다 건축 연식이 오래되었고 면적도 2배 이상 넓습니다.

* 주변 시세는 평당 약 440만원 ~ 567만원 수준입니다.

* 본건의 신축 연식과 소형 면적을 고려할 때, 단순 비교는 어렵습니다. 하지만 신축이라는 점은 높은 가치 요인입니다.

* 감정가 1억 2천만원은 주변 시세(6천 8백만원 ~ 8천 5백만원)보다 높으나, 신축 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 3층 309호. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시. 위생 및 급배수, 전기, 엘리베이터, 난방 설비 갖추어져 있음.

주변 환경: 괴정네거리 인근 주상혼용지대로, 단독, 다세대 주택 및 근린생활시설 혼재.

편의시설: 인근 버스정류장 외 특별한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복합적인 채권 관계가 존재하며, 총 채권액이 약 30.8억원으로 매우 높아 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: '임대차관계미상'으로 표시되어 있어, 현재 점유자 및 실제 임대차 조건 확인이 필요합니다. (단, 등기부상 임차인은 대항력 없음)

'선순위임차권' 언급: 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되었으나, 등기부상 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 대한 추가적인 확인이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

감정가와 시장 시세의 괴리: 본건 감정가(1억 2천만원)가 주변 비교 물건의 거래가(6천 8백만원 ~ 8천 5백만원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 예상 가치보다 높은 가격을 지불할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 최신 건물을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

소재지는 대전광역시 서구 괴정동으로, 주상혼용지대에 위치하며 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리관계는 복잡하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 현재 등기된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 '선순위임차권' 특이사항 및 임대차관계 미상 등의 정보는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

감정가는 1억 2천만원이나, 비교 사례의 거래가와 차이가 크므로, 신축 가치를 고려하더라도 시세 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 높은 상품성 기대.

소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 원룸형으로 실수요자 및 임대 수익 투자에 용이.

보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 추가로 부담할 필요 없음.

잠재적 가치 상승: 현재 시세 대비 감정가가 높아, 향후 시장 상황에 따라 가치 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

주변 시세 (연식 오래된, 면적 넓은 다세대): 6,800만원 ~ 8,500만원

본건 감정가: 120,000,000원

본건은 신축 건물이라는 명확한 장점이 있으나, 비교적 넓은 면적의 오래된 건물 거래가가 8,500만원 수준임을 감안해야 합니다.

높은 채권 총액과 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가의 70~85% 수준을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 (구천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.