나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [14] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (14)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층305호

신 주소지: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 (괴정동)

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 127,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전동부새마을금고 (추정)

1.2. 건물 상세

건축물 사용승인일: 2021년 11월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

전용면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물지분: 25.5772㎡ (약 7.74평)

전유부분 호수: 3층 305호

내부 설비: 위생 및 급배수, 전기, 엘리베이터, 난방 설비 완비

1.3. 토지 상세

토지 면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지 지분: 18.2934㎡ (약 5.53평)

토지 형상 및 이용: 대체로 세장형 평지의 토지, 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용 중

1.4. 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특별 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 (경매 절차 및 권리 관계 복잡성 시사)

기타: 제시외 면적 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2021년 12월 02일자 대전동부새마을금고 근저당권 (채권액: 2,970,000,000원)

기타 권리:

* 토스뱅크 가압류 (2025-02-28, 채권액: 38,513,193원) - 말소 예정

* 대전동부새마을금고 임의경매 (2025-02-20, 채권액: 2,533,833,510원) - 말소 예정

* 김진섭 주택임차권 (2021-12-08 전입, 2021-12-08 확정) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (305호)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-12-08

대항력: 없음

주의: 보증금액은 확인되나, 대항력이 없어 배당을 통해 변제받거나 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (예상)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 경우 다음과 같은 시세를 보입니다.

* 2026년 4월 30일 거래: 85,000,000원 (전용면적 약 15.56평)

* 2026년 6월 21일 거래: 68,000,000원 (전용면적 약 15.45평)

* 2026년 6월 10일 거래: 77,000,000원 (전용면적 약 13.57평)

위 사례들은 주로 1989년~1993년에 건축된 다세대 주택이며, 본건(2021년 사용승인, 연립주택-원룸형)과는 건축 연도 및 유형에서 차이가 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 주변의 노후된 다세대 주택보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

건물 전용면적은 약 7.74평으로 비교적 소형입니다.

감정가 127,000,000원은 최근 거래 사례(6,800만원~8,500만원)보다 높은 수준이나, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점이 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"괴정네거리" 인근으로 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

"상대보호구역"으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

"중복사건, 유동화물건, 공동담보" 등의 특수 물건 정보는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 보입니다.

임차인 김 은 대항력이 없으므로 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

6.2. 시장 리스크

감정가(127,000,000원)와 제공된 주변 매매 사례(6,800만원~8,500만원) 간의 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 신축 건물이라는 가치나, 거래된 사례의 특수성, 혹은 감정가의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

소형 원룸형 주택의 경우, 향후 임대 수요 변동이나 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 2021년 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 깔끔한 내부 상태와 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

소형 평형으로 1인 가구나 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 감정가와 주변 시세 간의 격차는 면밀한 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)이라는 점으로 인한 높은 가치 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* "괴정네거리" 인근 역세권(버스정류장)으로 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 원룸형 소형 주택으로 임대 사업 투자 시 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

주변 노후 주택의 시세가 6,800만원 ~ 8,500만원 수준임을 감안할 때, 신축 건물이라는 점을 크게 반영한 것으로 보입니다.

인수할 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

(신축 프리미엄을 반영하되, 주변 시세와의 격차를 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.