나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [19] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (19)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층 401호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.4134㎡ (약 5.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정네거리' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 2021년 12월 2일 설정된 대전동부새마을금고의 근저당(을1)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 주택임차권(을2), 임의경매(갑2), 가압류(갑3) 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권보존(갑1) 등기 또한 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 이 (401호)는 80,000,000원의 보증금과 0원의 차임을 신고하였으며, 전입일자는 2022년 1월 6일, 확정일자 및 배당신고일자는 각각 2021년 12월 20일, 2025년 2월 24일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 별도의 부담(예: 대항력 있는 임차권)은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 총 채무액

등기부상 총 채권액은 약 3,075,174,865원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주상혼용지대로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 대전 서구 지역에서 생활폐기물 처리 시설 운영 관련 민원이나 악취 관련 이슈가 일부 확인되었으나, 본건 소재지(괴정동 432)에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 2021년 11월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다. 본건은 해당 건물 내 4층 401호에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있으며, 난방 시설 또한 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의점

본건은 중복사건, 유동화물건, 선순위임차권(대항력 없음), 공동담보 물건으로 분류됩니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었으나, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 감정평가액 대비 실거래가 시장 가격과의 괴리가 발생할 수 있으며, 이는 본건의 신축 연식 및 소형 평형이라는 점을 고려하더라도 시세 확인이 중요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동의 괴정네거리 인근에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소형 면적이지만 최신 건축 연식을 자랑하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 유사한 조건의 거래 사례가 부족하고 제공된 주변 시세 정보와의 감정가 괴리가 존재하여, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 노후화된 건물이 많은 주변 환경에서 강점으로 작용할 수 있습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 맞는 원룸형 소형 주택으로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보는 대부분 1989년~1993년에 건축된 다세대주택으로, 본건(2021년 건축, 연립주택/도시형생활주택)과는 건축 연식 및 유형에서 차이가 있습니다. 해당 매물들은 약 44.85㎡~51.425㎡ (약 13.57평~15.56평) 면적에 68,000,000원~85,000,000원 선에서 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 439만원/평~567만원/평 수준입니다.

반면, 본건의 감정가는 120,000,000원이며, 건물 면적 24.35㎡ (약 7.37평)를 기준으로 평당 약 1,628만원/평에 해당합니다. 이는 인근에서 확인된 다세대주택 거래 사례의 평당 가격보다 현저히 높습니다.

한편, 대전 서구 괴정동의 유사한 도시형생활주택(원룸형)이 22.4384㎡(약 6.79평) 단위로 공급된 사례(result)가 있으나, 해당 정보는 매매가가 아닌 임대 정보만 제공하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

또한, '행복한 가' 건물 자체는 2021년 준공되었으며 10평대~17평대(약 33㎡~56㎡)의 다양한 평형이 존재함이 확인되었습니다 (result).

9.2. 입찰가 산정

본건은 신축 연식과 소형 평형이라는 장점이 있으나, 제공된 유사 물건의 매매 사례 가격과는 상당한 가격 괴리가 존재합니다. 감정가 120,000,000원은 이러한 괴리 속에서 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 이 씨는 대항력이 없어 보증금 80,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

따라서, 최신 건축 연식이라는 점과 감정가를 고려하되, 주변 다세대주택의 거래 시세 수준과 본건의 소형 면적을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

시세 조사 결과, 인근 오래된 다세대주택의 시세가 평당 400만원~600만원 수준임을 감안할 때, 신축 소형 주택임에도 불구하고 감정가(평당 약 1,628만원)는 시장 시세보다 높은 것으로 판단됩니다.

투자 포인트인 신축 연식의 가치를 최대한 반영하되, 주변 시세 및 감정가의 적정성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위는 약 84,000,000원 ~ 96,000,000원으로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 면밀히 재확인 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.