나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [13] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (13)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층304호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

건물면적: 42.42㎡ (약 12.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 남동측으로는 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 304호: 정

보증금: 8,500,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2021-12-29

확정일자: 2021-12-15

배당신고일자: 2025-06-25

대항력: 없음

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 괴정네거리 인근의 주상혼용지대에 위치하여, 주거 기능 외에도 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 다세대 및 연립주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다. 이 지역은 교통 접근성이 양호하고 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 내 3층 304호이며, 2021년 11월 17일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용 상태:

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있으며, 난방 시설도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 진행 과정에서 다소 복잡한 절차나 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 물건 명세서 상 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 부분이 있을 수 있어, 잠재적인 권리 관계를 추가 확인해야 합니다. (단, 본건 304호 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 인접 도로: 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입은 가능하나, 대형 차량 접근 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되나, 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동의 신축(2021년 사용승인) 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 3층 304호에 해당합니다. 괴정네거리 인근에 위치하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인된 건물이라는 점에서 노후된 주변 건물 대비 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 감정가 2억 1천만원은 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 정확한 시세 확인을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형: 42.42㎡ (약 12.82평)의 전용면적으로 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 우수한 입지: 괴정네거리 인근 주상혼용지대로 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 현재 파악된 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 정보는 1989년~1993년에 건축된 다세대 주택으로, 해당 물건(1993년 건축, 51.42㎡)이 8,500만원, 다른 물건(1993년 건축, 51.09㎡)이 6,800만원, 또 다른 물건(1989년 건축, 44.85㎡)이 7,700만원에 거래되었습니다.

주변 유사 연식의 다세대 주택 시세가 6,800만원 ~ 8,500만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 2억 1천만원은 2021년 사용승인된 신축 건물임을 반영한 것으로 보입니다. 즉, 신축이라는 점이 감정가를 높게 책정한 주요 요인으로 분석됩니다.

정확한 현 시세 파악을 위해서는 본건과 유사한 시기(2021년 이후)에 건축된 도시형생활주택 또는 연립주택의 실거래가 정보를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다. 제공된 과거 시세 정보만으로는 신축 건물의 정확한 가치를 산정하기 어렵습니다.

신축 건물로서의 가치를 고려할 때, 감정가 2억 1천만원은 시세 대비 합리적인 출발점으로 판단됩니다. 그러나, 시장 상황과 낙찰 경쟁률을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현 시세 기준 예상 입찰가는 감정가인 2억 1천만원을 중심으로, 입찰 시점의 시장 분위기 및 추가 시세 조사를 통해 1억 8천만원 ~ 2억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

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대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 주변 교통상황 정보.

대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 주변 상권 및 주위환경 정보.

대전 서구 괴정동 지역 혐오시설 정보 검색 결과.

행복한 가 건물 사용승인일 2021년 11월 17일 정보.

대전광역시 서구 괴정동 98-25 리베라아트빌라 2026년 4월 30일 매매 정보.

대전광역시 서구 괴정동 124-8 진성빌라 2026년 6월 21일 매매 정보.

대전광역시 서구 괴정동 116-28 진성빌라 2026년 6월 10일 매매 정보.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.