나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [20] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (20)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 4층 402호

신주소: 대전광역시 서구 갈마로219번길 25 (괴정동)

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

건물 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

토지 면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2021년 11월 17일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남동측의 8미터 미만 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(2,970,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 내역이 확인됩니다.

이들 권리는 대부분 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,118,513,193원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤채영 (402호)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-12

* 확정일자: 2022-12-01

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

괴정네거리 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

생활정보

건축물 정보:

* 외벽: 몰탈위페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 복수의 사건이 중복되거나 유동화 처리된 채권, 공동 담보로 묶여 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 권리분석상으로는 매각으로 인한 소멸 예정입니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 31억 원 이상으로 매우 높아, 경매 과정에서 낙찰가율이 높아질 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 특정 임차인(윤채영) 외의 다른 임대차 관계는 미상으로, 추가적인 임대차 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 대전 서구 괴정동의 역세권 인근 주상혼용지역에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 높은 채권 총액으로 인해 경매 경쟁이 치열할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다.

* 역세권 인근: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 원룸형 주택: 1인 가구 수요층에게 적합한 소형 주택입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변의 유사 주택(다세대) 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월~6월 사이 거래된 면적 44.85㎡ ~ 51.425㎡의 주택들의 매매가는 68,000,000원에서 85,000,000원 사이였습니다. 이는 평당 약 133만원에서 172만원 수준입니다.

해당 매매 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래되었고(1989년~1993년) 면적이 더 넓다는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 2021년 신축으로 최신 건축 기준과 시설을 갖추고 있어, 신축 프리미엄을 고려해야 합니다. 그러나 감정가(120,000,000원) 대비 유사 면적의 신축 원룸형 주택의 시장 시세가 어느 정도 형성될지에 대한 판단이 필요합니다.

주변 오래된 주택들의 시세를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 시장의 경쟁 상황과 본건의 신축 연도를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장의 평균적인 매매가와 신축의 가치를 절충한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.