나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [9] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층209호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (9)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층209호

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 120,000,000원

1.2. 물건 현황

건물명: 행복한 가

층수: 2층 209호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2021년 11월 17일

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액: 120,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

토지 지분 면적: 17.4134㎡ (약 5.26평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 지분 면적: 24.3469㎡ (약 7.37평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존 등기(한아리, 2021.12.02.) 이후 대전동부새마을금고의 근저당권, 공동담보 목록, 임의경매 개시 결정(채권자: 대전동부새마을금고), 토스뱅크의 가압류 등이 설정되어 있으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,248,513,193원

3.2. 임차인 현황

* 윤종선 (209호): 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원. 2024년 8월 14일 전입 및 확정. 대항력 없음.

* 주의 : 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 임차인은 대항력이 없으나, 배당받을 금액이 보증금 전부를 충족하지 못할 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 최경주: 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 1월 3일 전입. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. (명세서상 비고란에 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 괴정동 일대의 유사 빌라(다세대) 매매가는 2026년 4월 30일 8,500만원(전용면적 약 15.5평), 2026년 6월 21일 6,800만원(전용면적 약 15.4평), 2026년 6월 10일 7,700만원(전용면적 약 13.5평) 수준입니다.

본건 물건은 전용면적 약 7.37평으로, 이는 최근 거래된 물건들에 비해 면적이 작은 편입니다. 면적 대비 가격을 단순 환산 시, 최근 거래가를 기준으로 약 3,000만원에서 4,200만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건 건물의 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 감정가는 120,000,000원으로 제시되어 있어, 실제 시장 가격과의 괴리가 상당한 것으로 보입니다. 이는 감정평가 시점의 가치와 현재 시세, 그리고 물건의 특수성(유동화, 공동담보 등)이 반영된 결과일 수 있으므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 괴정동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 곳으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본건은 현재 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

(정확한 편의시설 및 잠재적 혐오시설 유무는 현장 확인 및 추가적인 주변 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 별도의 등기상 권리는 없습니다.

6.2. 명도 관련 사항

임차인 윤종선(보증금 2,500만원) 및 최경주가 점유 중입니다. 두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 명도 집행이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계 해소 과정에서 일반적인 물건보다 다소 복잡한 부분이 있을 수 있습니다. 그러나 최종적으로는 모든 권리가 정리되어 매각되는 것이므로 낙찰자에게 직접적인 부담이 되지는 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 연립주택(원룸형)입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점은 장점입니다. 그러나 감정평가액(120,000,000원)과 최근 유사 지역의 거래 시세(약 3,000만원~4,200만원 추정) 간에 큰 차이를 보이는 점은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

* 원룸형 소형 주택으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 점유 중인 임차인의 대항력이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 거래 시세 분석 결과, 전용면적 약 7.37평 기준 약 3,000만원 ~ 4,200만원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세의 큰 괴리를 감안할 때, 낙찰가의 위험이 존재합니다.

따라서, 감정가의 60~70% 수준인 72,000,000원 ~ 84,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.