나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [16] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층307호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층

사용승인일: 2021년 11월 17일

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임. 남동측으로 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (대전동부새마을금고, 2021-12-02 접수)

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 한아리 (2021-12-02)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (2021-12-02, 2,970,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박윤수 (2021-12-08 전입/확정, 80,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2025-02-20, 2,533,833,510원)

* 가압류: 토스뱅크 (2025-02-28, 38,513,193원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 3,088,513,193원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박 (307호)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-12-08

* 배당신고일자: 2024-01-05

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 박 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 110,000,000원에 대해 배당받을 가능성이 있으나, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성은 없으나, 법원 배당표 확정 시까지 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 괴정동은 괴정네거리 인근으로 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역임. 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하여 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 차량 접근성 양호.

* 생활: 주변 상업시설 및 주거단지 혼재로 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 건물 내: 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 구비, 엘리베이터 설비 있음.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보 존재.

* 임대차 관계 미상으로 명시되어 있었으나, 임차인 박 확인됨. 대항력은 없으나 배당 절차에 따른 보증금 회수 여부 확인 필요.

* 채권 총액(약 30.8억 원)이 감정가(1.2억 원)보다 매우 높아, 다수의 유찰 가능성이 있음.

7. 종합 의견

대전 서구 괴정동에 위치한 본건은 2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택(원룸형)임. 괴정네거리 인근이라는 입지적 장점과 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있음. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 채권 총액이 매우 높아 가격 하락이 예상됨. 임차인 박 씨의 대항력 없는 임차권이 존재하나, 보증금 중 일부라도 배당받지 못할 경우에 대한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 준공)로 관리 및 거주 만족도 기대.

* 괴정네거리 인근으로 주거 편의성 및 교통 접근성 우수.

* 명확한 인수 권리 없음.

* 다수의 유찰을 통해 시세 대비 저가 취득 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 빌라(1989-1993년식, 면적 44~51㎡)들의 거래가는 68,000,000원에서 85,000,000원 수준이며, 평당 가격은 약 4,390,000원에서 5,670,000원입니다. 본건의 전용면적은 24.35㎡(약 7.37평)으로, 이러한 시세를 적용할 경우 예상 시세는 약 32,350,000원에서 41,790,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 120,000,000원과 큰 격차를 보이며, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 일반적인 경매 진행 시 1차(감정가 100%), 2차(감정가 80%), 3차(감정가 64%) 등으로 가격이 하락합니다.

시세 분석 결과가 감정가와 큰 차이를 보이는 점을 고려할 때, 본건은 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 시장 시세에 근접한 가격으로 취득하기 위해서는 3차 또는 4차 경매 기일을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 접근으로, 3차 경매 진행 시 시작 가격인 76,800,000원보다 낮은 가격대를 고려하여, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 후 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 70,000,000원 (본 가격은 시장 상황 및 현장 조사를 통해 조정될 필요가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.