나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [5] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (5)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층205호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대임.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물은 남동측으로 폭 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김 (205호)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-12-14

배당신고일자: 2025-03-19

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

* 등기부 요약

소유권보존: 한아리 (2021-12-02)

근저당: 대전동부새마을금고 (2021-12-02, 말소기준권리)

임의경매: 대전동부새마을금고 (2025-02-20, 사건번호 2025타경1221)

가압류: 토스뱅크 (2025-02-28)

등기부채권 총액: 3,008,513,193원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 빌라(다세대)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 리베라아트빌라 (98-25): 1993년식, 전용면적 51.425㎡ (약 15.5평), 2026년 4월 30일 거래가 85,000,000원 (평당 약 1,653,000원)

* 진성빌라 (124-8): 1993년식, 전용면적 51.09㎡ (약 15.4평), 2026년 6월 21일 거래가 68,000,000원 (평당 약 1,331,000원)

* 진성빌라 (116-28): 1989년식, 전용면적 44.85㎡ (약 13.5평), 2026년 6월 10일 거래가 77,000,000원 (평당 약 1,717,000원)

본건은 2021년 11월 사용승인된 도시형생활주택-원룸형으로, 전용면적 25.58㎡ (약 7.74평)입니다. 주변 유사 물건 대비 신축 연식(2021년 vs 1989-1993년)이 매우 신축이며, 면적은 작으나 최신 건축 기준을 따르고 있어 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 감정가 127,000,000원은 평당 약 16,408,000원으로, 이는 비교적 최근 거래된 older property들의 평당 가격대(약 133만~171만 원)와 비교했을 때, 신축 연식에 따른 가치 상승이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 205호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항으로 인해 복잡한 권리관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 김 씨는 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원으로 분석되나, 배당 현황 등에 따라 예상치 못한 상황이 발생할 수도 있으므로 주의가 필요합니다.

* 최신 건물(2021년 사용승인)임에도 불구하고, 하자 발생 가능성은 언제든 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가 1억 2천 7백만원에 경매 진행 중입니다. 주변 주상혼용지대에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 있으나, 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)로 최신 설비와 디자인을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 도시형생활주택-원룸형으로 1인 가구 및 소형 주거 희망자에게 적합한 상품입니다.

* 임차인 대항력 및 인수 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 주변 편의시설 및 교통 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다. 주변 유사 연식 및 면적의 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 신축 연식(2021년)을 고려했을 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 시장 상황 및 경매 참여 경쟁률을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최적 입찰가는 127,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.