나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [15] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경1221 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (15)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 3층306호

* 참고: 감정평가서 요약에는 2층 202호로 기재되어 있으나, 제공된 정보에 따라 3층 306호를 기준으로 작성합니다. 현장 조사를 통해 정확한 호실을 반드시 확인해야 합니다.

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 사용승인일: 2021년 11월 17일 (신축급 건물)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나, 법적 절차에 따라 말소될 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 낙찰자는 인수하는 부담 없이 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 민성준 (306호)

* 보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 1월 21일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 2월 27일

* 분석: 임차인 민성준은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우에도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 3,238,513,193원

1.4. 상권 및 생활정보

* 건물 정보: "행복한 가"는 2021년 11월 17일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 본건은 해당 건물 3층 306호에 위치하며, 전용면적은 42.42㎡ (약 12.83평)입니다.

* 주변 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 연립주택(다세대)의 거래 가격대는 6,800만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 면적 대비 평당 가격은 약 439만원 ~ 567만원 수준입니다.

* 본건의 감정가(210,000,000원)는 건물 면적(약 12.83평) 대비 평당 약 1,637만원으로, 주변 시세 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 신축 연식과 입지를 반영한 것으로 보이나, 실제 낙찰가 형성에 중요한 변수가 될 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설: 괴정네거리 인근에 위치하여 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 양호합니다.

* 교육 시설: 본건이 상대보호구역에 포함되어 있어, 인근에 교육 시설(학교, 유치원 등)이 있을 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 실거래가 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 철저히 하고 보수적인 가격 접근이 필요합니다.

* 임차인 배당 미수령 가능성: 임차인 민성준 씨는 대항력이 없으나, 만약 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 정보상으로는 인수 의무 없음)

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 과정이나 채권 관계가 복잡할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 호실 불일치 가능성: 감정평가서 상의 호실(202호)과 등기부등본/주소상의 호실(306호) 간의 차이가 존재합니다. 현장 방문을 통해 정확한 물건의 위치와 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 2021년 사용승인된 신축급 연립주택(도시형생활주택)으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 과도하게 높게 책정된 점은 주요 위험 요소이며, 임차인의 배당 상황 및 정확한 물건 호실 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 유지보수 측면에서 이점이 있습니다.

* 양호한 입지: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 권리 분석 결과입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 (평당 약 439만원 ~ 567만원):

* 본건 면적 (약 12.83평) 적용 시 시세 범위: 약 5,630만원 ~ 7,270만원

* 입찰가 산정:

* 본 건은 감정가 대비 주변 시세가 매우 낮게 형성되어 있어, 감정가의 70~80% 선으로 입찰하기에는 위험이 따릅니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 상회하더라도, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 12,600만원 ~ 14,700만원 선에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 하지만 현재 시세와 감정가의 괴리가 크므로, 보수적으로 접근하여 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 정확한 입찰가는 임장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 주변 시세 동향, 임차인과의 소통 등 추가적인 정보를 수집한 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.