나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [6] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1221 (6)호 물건은 대전광역시 서구 괴정동 432번지 행복한 가 2층 206호에 위치한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건이며, 감정가는 210,000,000원입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (6)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층 206호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 토지 지분: 30.3403㎡

* 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 건물 지분: 42.4208㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대전동부새마을금고

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 등기부채권 총액: 3,088,513,193원

* 사용승인일: 2021년 11월 17일

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 도로상태: 남동측으로 8미터 미만의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금은 없습니다. 말소기준권리는 을1 근저당권(대전동부새마을금고, 2,970,000,000원)이며, 이 외의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 206호: 김 (보증금 100,000,000원, 차임 250,000원)

* 전입일자: 2021년 12월 24일, 확정일자: 2021년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (대전동부새마을금고)

* 기타 권리: 소유권보존(갑1), 가압류(갑2, 갑3, 갑4), 임의경매(갑3)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴정동은 주상혼용지대로서 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 괴정네거리 인근으로 유동인구 및 차량 통행이 많아 배후 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 주변에는 상업 시설 외에도 파티룸, 게임 파티룸 등이 운영되고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2021년 11월 17일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 건물은 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 난방 시설 등을 갖추고 있습니다. 내부 마감은 벽지와 일부 타일, 샷시 창호로 되어 있습니다. 괴정동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 30억원을 초과하여 채무 부담이 매우 높습니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 이는 복수의 채권 관계 및 복잡한 금융 구조를 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 1억원을 지급한 상태입니다. (경매 절차에 따라 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 인수될 가능성은 없으나, 명도 과정에서 신경 써야 할 부분입니다.)

* 건축 연도: 2021년 사용 승인되었으나, 주변 빌라들의 건축 연도가 1989년~1993년임을 고려할 때, 해당 건물 역시 상대적으로 노후되었을 가능성 또는 리모델링/신축으로 인한 복합적인 가치를 가질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동의 주상혼용지대에 위치하여 주거 및 상업 활동이 모두 가능한 지역에 소재합니다. 건물은 비교적 최근에 사용 승인되었으며 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 높은 채무 총액과 복잡한 권리관계(중복사건, 유동화물건, 공동담보)는 경매 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 괴정네거리 인근 입지로 접근성이 우수하며, 주상혼용지대로서의 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적의 빌라가 6천만원대 후반에서 8천만원대 중반에 거래된 사례가 있어 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 최근 사용 승인된 건물이라는 점은 신축 또는 리모델링 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 42.42㎡)의 빌라 시세는 6천만원대 중반에서 8천만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

* 리베라아트빌라(98-25) 51.425㎡: 8,500만원 (2026년 4월) -> 약 165만원/㎡

* 진성빌라(124-8) 51.09㎡: 6,800만원 (2026년 6월) -> 약 133만원/㎡

* 진성빌라(116-28) 44.85㎡: 7,700만원 (2026년 6월) -> 약 171만원/㎡

평균 거래가격을 156만원/㎡로 산정 시, 본건(42.42㎡)의 시세는 약 6,647만원으로 추정됩니다.

감정가 21,000만원과 비교 시 큰 차이가 있으나, 제공된 최근 실거래가를 기준으로 시세 분석을 진행하였습니다.

본건의 예상 입찰가는 시세 하락 가능성, 경매 진행 시의 변수, 명도 비용 등을 고려하여 시세의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,500만원

주의사항: 본 물건은 채무 총액이 매우 높고, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리관계가 있어 추가적인 조사가 필요합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 정밀한 분석을 수행하시기 바랍니다. 본 분석은 제공된 정보에 기반한 것이므로, 실제와 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.