나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1221 [4] 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ""괴정네거리"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2021년 11월 17일 사용승인) 내 2층 202호 등으로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지이며, 연립주택(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측의 8미터 미만의 도로변에 접하며 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대전지방법원 2025타경1221 (4)

1.2. 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 432 행복한 가 2층204호

1.3. 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.4. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호 (2021년 11월 17일 사용승인)

1.5. 토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

1.6. 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

1.7. 감정가: 210,000,000원

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 총평

본 물건은 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 한아리 (2021-12-02)

* 근저당권: 대전동부새마을금고 (2,970,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 황 (30,000,000원) - 말소 예정 (전입 2024-03-13, 확정 2024-02-26)

* 임의경매개시결정: 대전동부새마을금고 (2,533,833,510원) - 말소 예정

* 가압류: 토스뱅크 (38,513,193원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 3,038,513,193원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황 (204호)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2024-03-13

* 확정일자: 2024-02-26

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 배당받을 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 특이사항

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 존재하였으나 등기부상 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (참고용)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 거래된 유사 물건들은 다음과 같습니다.

* 리베라아트빌라(98-25): 2026년 4월, 51.425㎡(약 15.55평) 거래가 85,000,000원 (약 165만원/평)

* 진성빌라(124-8): 2026년 6월, 51.09㎡(약 15.45평) 거래가 68,000,000원 (약 133만원/평)

* 진성빌라(116-28): 2026년 6월, 44.85㎡(약 13.57평) 거래가 77,000,000원 (약 171만원/평)

상기 거래 사례는 건축 연도가 1989년~1993년으로 본건(2021년 신축)보다 오래된 건물들입니다. 따라서 본건의 감정가(210,000,000원, 약 495만원/평)는 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

* 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치합니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급배수, 전기, 엘리베이터, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 괴정네거리 인근의 주상혼용지대로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 확인을 위해 현장 방문 및 주변 탐문을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 금융 관계가 있었으나, 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 매수인에게 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임대차 관계

본건 204호에 임차인이 있으나 대항력이 없고, 인수할 보증금 또한 없어 매수인에게는 부담이 되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 건물로 비교적 최신식이며, 입지 조건이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 임차인이 존재하나 대항력 및 보증금 인수 부담이 전혀 없는 상태입니다. 다만, 다소 복잡한 권리관계가 있었던 점은 특이사항입니다. 신축 연립주택으로서의 가치와 양호한 입지, 부담 없는 권리관계를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 대전 서구 괴정동, 괴정네거리 인근의 우수한 입지

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 210,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건보다 건축 연도가 훨씬 오래된 물건들로서, 신축 건물의 가치를 직접적으로 반영하기는 어렵습니다. 감정가가 신축 건물의 현재 시장 가치를 적정히 반영한다고 가정할 때, 일반적인 경매 투자 전략상 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 178,500,000원 (감정가의 85%) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 잠정적인 제안이며, 최종 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 법률 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.